de ouderdomsclausule

Risico verborgen gebreken bij koper

Het uitgangspunt bij verborgen gebreken in een woning is dat de koper hiervoor aansprakelijk is. De woning wordt namelijk gekocht in de staat waarin het zich bevindt ten tijde van de koop; dus inclusief alle zichtbare en verborgen gebreken. Een belangrijke uitzondering hierop is als er sprake is van een (ernstig) gebrek dat in de weg staat aan normaal gebruik van de woning (denk aan een ernstig aangetaste fundering of een lekkend dak). Dan kan de verkoper door koper worden aangesproken op de kosten van herstel van het gebrek.

Ouderdomsclausule

Een verkoper kan deze aansprakelijkheid echter inperken door een ouderdomsclausule op te nemen. Meestal wordt in een ouderdomsclausule verwezen naar de leeftijd van de woning en het feit dat de verkoper daarom niet in kan staan voor de afwezigheid van gebreken. Maar vaak strekt de uitsluiting van aansprakelijkheid veel verder: anders dan de naam van de clausule doet vermoeden soms zelfs voor gebreken die niets met de ouderdom van een woning van doen hebben. De tekst van de clausule (en niet de naam) is uiteindelijk bepalend voor de uitleg.

Ruime uitleg

Uit de rechtspraak volgt dat een ouderdomsclausule ruim of restrictief kan worden uitgelegd. Bij een ruime uitleg heeft de ouderdomsclausule meer het karakter van een algemene exoneratie die niet alleen gebreken die samenhangen met de ouderdom van de woning omvat. Dan is wel vereist dat de exoneratie ziet op specifieke onderdelen die worden uitgesloten. Zo oordeelde het Hof Den Haag (ECLI:NL:GHDHA:2019:2835) dat een verkoper terecht een beroep kon doen op de ouderdomsclausule en niet aansprakelijk was voor een gebrekkige vloer, ook al was deze vloer recent aangelegd. In de ouderdomsclausule was de vloer namelijk expliciet genoemd:

“Koper verklaart ermee bekend te zijn dat het verkochte meer dan 80 jaar oud is, hetgeen betekent dat de eisen, die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden, aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen. Tenzij de verkoper de kwaliteit ervan gegarandeerd heeft, staat verkoper niet in voor de vloeren, de leidingen, elektriciteit, water en gas, de riolering en de afwezigheid van doorslaand of optrekkend vocht. Bouwkundige kwaliteitsgebreken worden geacht niet belemmerend te werken op het in artikel 6.3 omschreven gebruik.”

Restrictieve uitleg

Bij een restrictieve uitleg gaat de rechter er vanuit dat alleen gebreken zijn uitgesloten van aansprakelijkheid als deze gebreken ook daadwerkelijk samenhangen met de ouderdom van de woning en het feit dat er destijds andere (lees: minder strenge) kwaliteitseisen golden aan de bouw. Bijvoorbeeld houtrot in oude balken of funderingspalen. Of een elektriciteitsnetwerk dat niet meer voldoet aan de eisen van deze tijd. Een generieke ouderdomsclausule (waar dus niet zoals het vorige voorbeeld specifieke onderdelen worden genoemd) wordt vaak restrictief uitgelegd. Bijvoorbeeld:

“Het is koper bekend dat de onroerende zaak meer dan (…) jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden (aanzienlijk) lager liggen dan bij nieuwe woningen. In afwijking van artikel 6.3 van deze koopakte en artikel 7:17 lid 1 en 2 BW komt het geheel of ten dele ontbreken van een of meer eigenschappen van de onroerende zaak voor normaal en bijzonder gebruik en het eventueel anderszins niet-beantwoorden van de zaak aan de overeenkomst voor rekening en risico van koper.”

AMS Advocaten Vastgoed

Omdat er vele (tekstuele) varianten worden gebruikt van de ouderdomsclausule, is het niet verrassend dat rechters (zowel lagere als hogere) hier verdeeld over denken en dat er niet één harde lijn tussen een restrictieve en een ruime uitleg kan worden getrokken. Naast de tekst van de ouderdomsclausule kunnen namelijk ook andere factoren meewegen bij de beoordeling. Bijvoorbeeld of er over de clausule is onderhandeld en of er mededelingen zijn gedaan door de verkoper over bepaalde onderdelen. Maar één ding is duidelijk: de clausule ziet niet persé alleen op gebreken die samenhangen met de ouderdom en de naam is dan ook voor veel kopers verwarrend (en wellicht soms misleidend). Laat daarom altijd de tekst van een clausule controleren door een advocaat. Dat voorkomt discussie of verrassingen achteraf.