Ontruiming bedrijfsruimte in kort geding toegewezen bij huurachterstand en gestaakte exploitatie

In een recent kort geding voor de rechtbank Overijssel (ECLI:NL:RBOVE:2026:5560) draaide het om de vraag of een huurder van bedrijfsruimte met huurachterstand en een gestaakte exploitatie moest worden ontruimd, terwijl de huurder nog hoopte op verkoop van de onderneming. De kantonrechter wijst de vordering toe. Advocaat huurrecht bedrijfsruimte Thomas van Vugt bespreekt de zaak.

Huurachterstand en gestaakte exploitatie

De huurder – een vof die sinds maart 2023 een restaurant met gerechten met Arabische invloeden runde in een gehuurde bedrijfsruimte met bovenwoning – liet vanaf 22 maart 2026 elke huurbetaling achterwege, bovenop een reeds aanzienlijke achterstand. Ook de exploitatie van het restaurant kwam stil te liggen. De verhuurder startte daarop een kort geding en vorderde ontruiming, vooruitlopend op ontbinding van de huurovereenkomst in een bodemprocedure.

Verweer: geen verwijt, wel een kans op overname

De huurder voert aan dat de tekortkomingen mede door toedoen van de verhuurder zijn ontstaan en hem dus niet volledig kunnen worden toegerekend. Ontruiming nu zou bovendien de kans verspelen om de – feitelijk stilgelegde – onderneming, waarin ruim € 130.000 is geïnvesteerd, alsnog aan een derde over te dragen. Ook wijst de huurder erop dat het petitum niet helemaal juist was geformuleerd: er stond “de woning” waar het om de hele bedrijfsruimte ging. Dat verweer strandt op vaste rechtspraak: bij de uitleg van een vordering telt niet alleen de letterlijke tekst, maar ook wat partijen daaruit redelijkerwijs moesten begrijpen (ECLI:NL:HR:2024:22).

Wanneer mag de rechter vooruitlopen op ontbinding?

Voor toewijzing van ontruiming in kort geding moet met grote mate van waarschijnlijkheid vaststaan dat de bodemrechter de huurovereenkomst zal ontbinden. Toerekenbaarheid van de tekortkoming speelt daarbij geen rol: artikel 6:265 BW geeft de wederpartij al bij iedere tekortkoming – toerekenbaar of niet – de bevoegdheid tot ontbinding, tenzij deze van bijzondere aard of geringe betekenis is.

Kantonrechter: ontruiming toegewezen

Nu de huurachterstand en de gestaakte exploitatie vaststaan, en van bijzondere aard of geringe betekenis niets is gesteld, is ontbinding in een bodemprocedure volgens de kantonrechter zo goed als zeker. Het beroep op een mogelijke bedrijfsoverdracht helpt de huurder niet: van een concrete kandidaat-koper, laat staan van uitzicht op overname van de huurovereenkomst zelf (artikel 7:307 BW), is niets gebleken. Dat is een ander resultaat dan in een eerdere kortgedingzaak, waarin de kans op verkoop van de onderneming juist wél doorslaggevend was voor het aanhouden van de ontruiming. Het verschil zit ‘m kennelijk in de concreetheid van dat vooruitzicht. De huurder moet binnen veertien dagen na betekening ontruimen.

Conclusie

Deze uitspraak laat zien dat een huurder met een huurachterstand weinig heeft aan het verwijt dat de verhuurder ook een steek liet vallen: voor ontbinding hoeft de tekortkoming niet toerekenbaar te zijn. Voor huurders die uitstel zoeken om een onderneming nog te verkopen, geldt bovendien dat vage hoop niet volstaat: er moet concreet zicht zijn op een koper. Voor verhuurders is de les dat een huurachterstand mét gestaakte exploitatie een sterke basis biedt voor ontruiming in kort geding, ook als de huurder op een laatste redmiddel wijst.