Ontruiming bedrijfsruimte in kort geding toegewezen na intrekking exploitatievergunning

De kantonrechter van de Rechtbank Oost-Brabant beval in een recent kort geding (ECLI:NL:RBOBR:2026:6468) de ontruiming van een verhuurde viswinkel en van de bovenwoning daarboven. Advocaat huurrecht bedrijfsruimte Thomas van Vugt bespreekt de uitspraak.

Waar draaide het om?

Twee vennoten huren sinds 2020 een bedrijfsruimte voor € 4.932,19 per maand en exploiteren daarin een viswinkel annex visrestaurant. Een van hen huurt daarnaast de bovenwoning voor € 1.766,61 per maand en deelde die op in zes kamers, terwijl de gemeente vier wooneenheden en maximaal vier bewoners had vergund. De gemeente legde de verhuurder daarom lasten onder dwangsom op van € 250 per week. Op 11 mei 2026 trok de burgemeester de exploitatievergunning in wegens slecht levensgedrag, op basis van politierapportages over drugshandel die de huurders betwisten.

De vordering tot ontruiming; een zware toets

Ontruiming in kort geding grijpt diep in en is vaak onomkeerbaar. Zij kan alleen worden uitgesproken als ontruiming op korte termijn noodzakelijk is en aannemelijk is dat de bodemrechter de huurovereenkomst met grote mate van waarschijnlijkheid zal ontbinden. Daarvoor is een tekortkoming van voldoende gewicht nodig (art. 6:265 lid 1 BW). Die vond de kantonrechter. Vast stond dat de huurders sinds 11 mei 2026 niet meer kunnen exploiteren, wat een langdurige schending van de contractuele exploitatieverplichting oplevert en in beginsel genoeg is voor ontbinding. Aan de vraag of de vergunning terecht is ingetrokken kwam de kantonrechter niet toe. Door het beginsel van formele rechtskracht moet de burgerlijke rechter namelijk uitgaan van de geldigheid van het besluit zolang de bestuursrechtelijke rechtsgang niet tot vernietiging heeft geleid. Dat het besluit nog niet onherroepelijk is, maakt dat volgens hem niet anders.


Structureel te laat betalen telt mee

Van januari 2025 tot en met juni 2026 betaalden de huurders 16 van de 18 maanden te laat, in 2025 geen enkele keer op tijd. Dat inmiddels alles is voldaan, redt hen niet. Het is vaste rechtspraak dat het over langere tijd structureel niet tijdig betalen van de huur een tekortkoming oplevert die kan leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst, ook al bestaat er geen huurachterstand meer. Het hof Amsterdam merkte een betalingspatroon eerder al aan als een zelfstandige ontbindingsgrond, ook toen niet duidelijk was of er nog een achterstand liep (ECLI:NL:GHAMS:2022:2697).

De bovenwoning: geen afhankelijke woning, toch ontruiming

De verhuurder betoogde dat de bovenwoning een afhankelijke woning is (art. 7:290 lid 3 BW) en dus het lot van de bedrijfsruimte deelt. Daarvan is sprake als de woning “niet zonder overwegende bezwaren door een ander dan de huurder van de bedrijfsruimte kan worden gebruikt”. Die vlieger ging hier niet op: de woning heeft een eigen toegang, er is geen directe verbinding met de winkel en de bewoners staan los van de onderneming.

De ontruiming volgde langs een andere weg. Door bewust een extra kamer te verhuren hield de huurder de overbewoning in stand, met dwangsomrisico voor de verhuurder. En omdat de kamers onzelfstandige woonruimte zijn, kunnen de onderhuurders geen beroep doen op art. 7:269 lid 1 BW. Hun verblijfsrecht is afgeleid van het huurrecht van hun verhuurder en eindigt daarmee. Iedereen moet er binnen veertien dagen uit.

Conclusie

Deze uitspraak laat zien hoe een publiekrechtelijk besluit rechtstreeks door kan werken in een huurverhouding. Voor verhuurders is een ingetrokken exploitatievergunning via de exploitatieverplichting een sterke ontbindingsgrond, die kan worden versterkt door een patroon van te late betalingen. Voor huurders geldt dat het verweer tegen zo’n besluit bij de bestuursrechter thuishoort, want de civiele rechter toetst het niet. Dat een ontruiming in kort geding geen automatisme is, blijkt uit een eerdere zaak van AMS Advocaten waarin na een succesvol verweer de ontruimingsvordering van de wederpartij werd afgewezen.