Wanneer wordt een oplevertermijn fataal? Het gewicht van de bewoordingen

In bouwcontracten is naast een omschrijving van het werk en de aanneemsom de vastlegging van de bouwtijd of oplevertermijn een van de belangrijkste onderdelen van de overeenkomst. Hoelang een aannemer over het werk zal doen, is voor veel opdrachtgevers van essentieel belang: voor de financiering, de planning van een verhuizing en/of andere bouwwerkzaamheden en voor de (her)opening van een nieuwe onderneming. Maar niet elke vermelde oplevertermijn geldt als een harde deadline. Hiervoor is noodzakelijk dat de termijn een fataal karakter heeft. Bouwrecht advocaat Rosa Ruimschotel bespreekt aan de hand van recente rechtspraak wanneer een oplevertermijn fataal is of wanneer het slechts als een streefdatum wordt beschouwd.

Contractuele termijn in principe fataal

Een bij overeenkomst gestelde termijn is in principe fataal, tenzij de termijn een andere strekking heeft (art. 6:83 sub a BW). De termijn moet hiervoor voldoende bepaald zijn. Dit is vanzelfsprekend het geval als er een specifieke opleverdatum is genoemd, maar kan ook volgen uit de (in de bouw gebruikelijke) bepaling dat het werk -bijvoorbeeld- binnen 12 weken na aanvang gereed moet zijn. Het komt ook voor dat de bouwtijd aangeduid is in een concreet aantal werkbare werkdagen. Ook deze termijn is voldoende bepaald.

Gevolgen overschrijding fatale termijn

Als het werk niet binnen de overeengekomen termijn wordt opgeleverd, is de aannemer van rechtswege in verzuim. Dit betekent dat er niet vooraf een ingebrekestelling of sommatie hoeft te worden gestuurd. Het intreden van verzuim is voorwaarde voor het ontbinden van de overeenkomst (art. 6:262 lid 2 BW) en voor de schadevergoedingsplicht (art. 6:74 BW). Ook mag de opdrachtgever de verbintenis tot nakoming pas omzetten in een verbintenis tot schadevergoeding als er sprake is van verzuim (art. 6:87 BW). In het bouwrecht kan de (toerekenbare) overschrijding van een fatale oplevertermijn bovendien tot gevolg hebben dat de aannemer een boete of korting verschuldigd is. Dit kan volgen uit de algemene voorwaarden (zie bijv. de kortingsregeling in de UAV 2012 of het gefixeerde schadebedrag in de AVA bij te late oplevering) of de aannemingsovereenkomst zelf.

Termijn een andere strekking

Maar niet alle contractuele termijnen zijn fataal. Uit art. 6:83 sub a BW volgt dat een termijn niet fataal is als de termijn een andere strekking heeft. Of dit het geval is, hangt af van de inhoud van de overeenkomst, de aard van de verbintenis en de omstandigheden van het geval. In rechtspraak is dikwijls in geschil of een oplevertermijn fataal is of niet. En hierbij wordt in de eerste plaats gekeken naar de bewoordingen van de betreffende termijnbepaling. Hieronder worden enkele uitspraken waarin de terminologie de doorslag gaf, behandeld.

Wel fataal: ‘plusminus’

In een uitspraak van het Hof Amsterdam uit 2024 (ECLI:NL:GHAMS:2024:565) stond in de aannemingsovereenkomst dat het werk “plusminus 30 oktober 2018” zou worden opgeleverd. Het werk was niet opgeleverd en de opdrachtgever hield de aannemer aansprakelijk voor schade. Volgens de aannemer was er echter geen sprake van een fatale termijn zodat een ingebrekestelling verplicht was (en die ontbrak). Volgens het hof moeten de bewoordingen “30 oktober 2018” in het algemeen spraakgebruik worden begrepen als: op of omstreeks 30 oktober 2018, daarom op 30 oktober 2018, met dien verstande dat een speling van één of meer dagen mogelijk is. Verder overweegt het Hof dat uit de context en van de overige feiten en omstandigheden volgt dat de termijn een fataal karakter heeft. Zo wijst het Hof op het (bij aannemer bekende) feit dat de opdrachtgever tot het moment van oplevering in een huurwoning verbleef en dat iedere maand vertraging extra kosten meebracht. Het was dus voor de opdrachtgever van groot (financieel) belang dat hij de woning op het afgesproken moment zou kunnen betrekken en dat hij daarom aan de overeengekomen tijdsaanduiding heeft willen vasthouden. Gelet hierop was de aannemer op 1 december 2018 in ieder geval van rechtswege in verzuim.

Niet fataal: ‘in (goed) overleg, na zeven (of acht) weken’

In een casus die door de Raad van Arbitrage is beslecht (RvA 37.436) speelde de volgende discussie. De onderaannemer die kozijnen zou leveren had op de opdrachtbevestiging het volgende bijgeschreven: “in (goed) overleg, na zeven (of acht) weken nadat de tekeningen definitief zijn”. Er was geen sprake van een fatale termijn, aldus de onderaannemer. De hoofdaannemer ziet dit anders: zeven weken nadat de tekeningen definitief zijn geworden had er moeten worden geleverd. Volgens de arbiter had de onderaannemer gelet op de toevoeging (waartegen geen bezwaar is gemaakt) erop mogen vertrouwen dat over de leveringsdatum nog overleg zou worden gevoerd. Er is dus geen sprake van een fatale termijn. De hoofdaannemer wordt nog meegegeven dat als levering op een bepaalde tijd zo essentieel voor hem was, hij dit expliciet had moeten aangeven.

Wel fataal: ‘harde oplevertermijn’

In een geschil tussen een aannemer en opdrachtgevers wordt stilgestaan bij de bouwverslagen. Hierin is herhaaldelijk 1 december als opleverdatum genoemd. In de verslagen is ook vastgelegd dat de opdrachtgevers verder uitstel niet zullen tolereren. Tot tweemaal toe is opgenomen dat 1 december “de harde opleverdatum blijft”. De arbiter overweegt dat – voor zover er bij aanvang niet al een opleverdatum was overeengekomen – partijen met de woorden “harde oplevertermijn” niet anders hebben kunnen bedoelen dan dat zij een fatale termijn overeenkwamen (zie RvA 36.046).

Niet fataal: ‘uiterlijk 2e helft maart 2023, ijs en weder dienende’

In een (niet gepubliceerde) uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland uit 2024 overwoog de kantonrechter dat de in de aannemingsovereenkomst vermelde termijn van “2e helft maart 2023” op zichzelf al onvoldoende concreet bepaald is, maar dat de aanduiding “ijs en weder dienende” al helemaal in de weg staat aan het fatale karakter. Deze aanduiding brengt immers met zich mee dat oplevering later kan worden als er iets tussen komt. Er was dus enkel sprake van een streefdatum.

Tips voor aannemers

Voor aannemers ligt hier een duidelijke les: wees bewust dat bijwoorden en aanduidingen die mogelijk ruimte voor afwijking van de termijn suggereren (zoals plusminus) toch kunnen worden geïnterpreteerd als fatale termijn. Wilt u flexibiliteit behouden, dan moet dit expliciet en ondubbelzinnig in de overeenkomst tot uitdrukking worden gebracht, bijvoorbeeld door het opnemen van duidelijke voorbehouden. En mocht een (fatale) termijn door omstandigheden niet worden gehaald, dan doet u er als aannemer goed aan bouwtijdverlenging te vragen bij de opdrachtgever.