Eigenaar geen partij bij aannemingsopdracht, maar moet retentierecht dulden?

Een aannemer kan onder voorwaarden een beroep doen op zijn retentierecht als de opdrachtgever niet voldoet aan zijn betalingsverplichtingen. De opdrachtgever is meestal ook de eigenaar van de zaak waarop het recht van retentie wordt uitgeoefend. Maar als de eigenaar geen partij is bij de bouwopdracht, moet hij dan toch een retentierecht accepteren? Dit was de vraag in een recente uitspraak van de Rechtbank. Advocaat bouwrecht en verbintenissenrecht Marco Guit licht de zaak toe.

Overeenkomst van aanneming conform UAV 1989

De feiten in dit bouwgeschil lagen als volgt. Thuiszorg heeft een overeenkomst van aanneming gesloten met de aannemer met betrekking tot de bouw van een zorgvilla. Op deze overeenkomst zijn de Uniforme Algemene Voorwaarden (UAV 1989) van toepassing. De grond waarop gebouwd zou worden is niet in eigendom van Thuiszorg maar van Woonzorg. Tussen Woonzorg en de aannemer bestaat geen contractuele relatie.

Beëindiging werk in onvoltooide staat

De bouw begint maar vanwege het ontbreken van de benodigde bouwvergunningen moet Thuiszorg het project beëindigen. Hiermee is sprake van een “beëindiging van het werk in onvoltooide staat” als bedoeld in de UAV 1989 en geeft de aannemer recht op de aanneemsom vermeerderd met extra gemaakte kosten en verminderd met bespaarde kosten. De vordering van de aannemer bedraagt ruim € 180.000. Thuiszorg weigert echter deze vordering te voldoen.

Uitoefening retentierecht op bouwgrond

De aannemer heeft vervolgens zijn retentierecht uitgeoefend over het perceel met het onvoltooide werk. Dit perceel is omheind met hekken van de aannemer en is niet meer toegankelijk voor derden. Woonzorg vordert in een rechtbankprocedure dat de aannemer de uitoefening van het retentierecht staakt. Volgens Woonzorg heeft de aannemer geen vordering op haar nu zij geen partij is bij de overeenkomst. Voor zover er wel een vordering zou zijn, is deze te gering om handhaving van het retentierecht te rechtvaardigen, aldus Woonzorg.

Derde met ouder recht moet retentierecht dulden

De Rechtbank stelt voorop dat volgens de wet een schuldeiser het retentierecht kan inroepen jegens een derde met een ouder recht, als zijn vordering voortspruit uit een overeenkomst die de schuldenaar (in dit geval Thuiszorg) bevoegd was aan te gaan met betrekking tot het betreffende perceel. Thuiszorg was bevoegd om met de aannemer een bouwcontract te sluiten. In beginsel zal Woonzorg (als eigenaar een derde met ouder recht) dus het retentierecht moeten dulden.

Handhaving retentierecht onaanvaardbaar?

De vraag is nog of, zoals Woonzorg stelt, het handhaven van het retentierecht naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, omdat de vordering zo gering is. De Rechtbank benadrukt dat de omvang van een vordering in beginsel niet van belang is voor een beroep op een retentierecht. Bovendien is de vordering aanzienlijk. Voorts heeft de aannemer inmiddels ook een procedure bij de Raad van Arbitrage aanhangig gemaakt waarin zij betaling van de vordering eist. Er is dus ook geen sprake van misbruik van recht door het retentierecht te blijven handhaven zonder tot inning van de vordering over te gaan.