renovatie (2)

Wat is ‘renovatie’ in de zin van artikel 7:290 BW?

De verhuurder van een 290-bedrijfsruimte (winkel, horecapand, etc.) mag renovatiewerkzaamheden aan het gehuurde uitvoeren of zelfs de huurovereenkomst opzeggen in verband met renovatie.

In het huurrecht wordt onder renovatie verstaan: het zodanig vernieuwen of verbeteren van het gehuurde dat sprake is van een verandering in aard of omvang. Het gaat dus niet om regulier onderhoud, maar om werkzaamheden die leiden tot een wezenlijke verbetering of vernieuwing van het pand. Volgens de Hoge Raad (HR 2003, NJ 2003/386) is sprake van renovatie als:

• de werkzaamheden méér zijn dan onderhoud (bijv. het volledig vernieuwen van een installatiesysteem, dak, gevel of fundering), én
• de werkzaamheden het gehuurde structureel verbeteren of aanpassen aan de eisen van de tijd.

Renovatie kan zowel bouwkundig (bijv. herindeling van de ruimte, uitbreiding) als functioneel van aard zijn (bijv. verduurzaming, energiebesparing). Ook de intentie van de verhuurder speelt een rol: gaat het om modernisering of waardevermeerdering, dan duidt dat op renovatie.

Renovatie als opzeggingsgrond: wanneer mag de verhuurder opzeggen?

Artikel 7:296 lid 1 sub b BW bepaalt dat de verhuurder de huurovereenkomst kan opzeggen als hij het gehuurde wil renoveren en die renovatie zonder beëindiging van de huurovereenkomst niet mogelijk is.

De rechtbank zal in zo’n geval op verzoek van een advocaat huurrecht toetsen of:

• daadwerkelijk sprake is van renovatie (dus méér dan onderhoud);
• de werkzaamheden dusdanig ingrijpend zijn dat het gebruik door de huurder tijdens de renovatie niet mogelijk is;
• de verhuurder serieuze renovatieplannen heeft en niet opzegt met een ander (verborgen) motief.

Voorbeelden van gevallen waarin renovatie een opzeggingsgrond vormt:

• volledige sloop en nieuwbouw op dezelfde locatie;
• een herindeling van het pand waarbij de huurder geen gebruik kan blijven maken van zijn ruimte;
• verduurzaming die ingrijpt in de constructie (isolatie, installatie van warmtepompen, gevelrenovatie).

De verhuurder moet bij opzegging wegens renovatie in ieder geval een redelijke termijn hanteren en – indien van toepassing – een verhuisvergoeding aanbieden.

Redelijk renovatievoorstel

In veel gevallen is opzegging niet nodig, omdat renovatie met behoud van de huurovereenkomst kan plaatsvinden. Artikel 7:220 lid 2 BW biedt dan uitkomst: de verhuurder mag werkzaamheden uitvoeren, mits hij de huurder tijdig een redelijk voorstel doet.

Een voorstel is redelijk als:

1. De aard en omvang van de renovatie redelijk zijn gelet op het belang van de verhuurder;
2. De huurder voldoende gelegenheid krijgt zich aan te passen (bijv. met tijdelijke huisvesting of compensatie);
3. De gevolgen voor het huurgenot niet onevenredig zwaar zijn.

De huurder mag een voorstel alleen weigeren als sprake is van onredelijke overlast, onvoldoende informatie of disproportionele gevolgen. Bij geschillen hierover oordeelt de kantonrechter.

Een goed renovatievoorstel bevat minimaal:

• een duidelijke omschrijving van de werkzaamheden en planning;
• informatie over mogelijke hinder en de duur van de overlast;
• eventuele compensatie- of tegemoetkomingsregeling;
• contactgegevens voor overleg of vragen.

Het is raadzaam om het voorstel schriftelijk te doen, met een redelijke reactietermijn voor de huurder (meestal 4 tot 6 weken).

Wat als de huurder weigert mee te werken?

Indien de huurder zonder goede reden weigert in te stemmen met een redelijk voorstel, kan de advocaat van de verhuurder nakoming of ontbinding van de overeenkomst vorderen bij de rechter. De rechter zal dan beoordelen of het voorstel voldoende redelijk is gelet op alle omstandigheden.

Bij een geslaagd beroep op artikel 7:220 lid 2 BW mag de verhuurder de werkzaamheden uitvoeren, zelfs als de huurder nog bezwaar heeft. In de praktijk kiezen veel verhuurders er dan toch voor om tot een regeling te komen om vertraging en conflicten te vermijden.

AMS Advocaten: specialist in huurrecht bedrijfsruimte

Wilt u als verhuurder een renovatie doorvoeren of overweegt u opzegging van de huurovereenkomst op grond van artikel 7:296 BW? Of bent u huurder en twijfelt u of u een renovatievoorstel moet accepteren?

De huurrechtadvocaten van AMS Advocaten hebben ruime ervaring met renovatiegeschillen, opzeggingstrajecten en het opstellen of beoordelen van redelijke voorstellen.