Zorgplicht grooteigenaar jegens particuliere eigenaar binnen VvE?
In een recente procedure tussen een VvE en een appartementseigenaar oordeelde de rechter dat bij het nemen van een besluit door de VvE deze ook rekening dient te houden met de belangen van particuliere eigenaren daar waar er sprake is van een grooteigenaar, zoals een woningbouwvereniging. Advocaat VVE-recht Denise Janssen licht de zaak toe.
Meerderheid stemmen twee eigenaren
Het appartementencomplex in kwestie bestond uit 500 appartementsrechten. Hiervan waren 172 appartementsrechten in particuliere handen, 200 in handen van een woningbouwvereniging (sociale verhuur) en 107 eigendom van één vennootschap en 20 eigendom van een ander vennootschap. De particuliere eigenaren hadden aldus een minderheid in handen ten opzichte van de twee grooteigenaren, de woningbouwvereniging en de vennootschap.
Vennootschap indirect ook planontwikkelaar
Er was al tijden gerommel binnen de VvE. De flatgebouwen waren hoognodig aan renovatie toe, maar de wijze waarop dit moest worden gerealiseerd (en belangrijk: gefinancierd) leidde tot grote verdeeldheid tussen de grooteigenaren en de particuliere eigenaren. Uiteindelijk is besloten het gehele complex te verkopen. De vennootschap zou de planontwikkeling op zich nemen en kocht hiertoe vele appartementen op.
VvE besluiten vernietigen in een procedure
De VvE heeft in februari 2016 in dit kader twee besluiten aangenomen. De overgrote meerderheid van de particuliere bewoners (166) stemde tegen, maar de woningbouwvereniging en de vennootschap waren voor. Aangezien zij samen een meerderheid hadden, werden de besluiten aangenomen. Eén van de bewoners stelde een vordering in tot vernietiging van de besluiten bij de rechtbank. Volgens haar was het besluit in strijd met redelijkheid en billijkheid, omdat er sprake was van belangenverstrengeling. De vennootschap was zowel eigenaar als (indirect) betrokken bij de planontwikkeling.
Zorgvuldige belangenafweging besluit VvE?
De kantonrechters dienen bij deze vordering te beoordelen of de VvE bij het nemen van beide besluiten alle in aanmerking nemende belangen naar redelijkheid en billijkheid heeft afgewogen en daarbij de nodige zorgvuldigheid in acht heeft genomen. Daarbij dient te worden meegewogen dat de woningbouwvereniging en de vennootschap als grooteigenaars gezamenlijk een meerderheid van de stemmen hebben in de VvE. Daarmee ligt machtsmisbruik op de loer.
‘Geen ongeoorloofde belangenverstrengeling’
In dit geval menen de rechters dat er inderdaad sprake is van belangenverstrengeling. Maar er is geen sprake van onredelijke bevoordeling van de vennootschap en/of de woningbouwvereniging ten koste van de particuliere eigenaren. Uit de stukken blijkt dat de particuliere eigenaren hun op- en aanmerkingen op de door de VvE voorgestelde planontwikkeling hebben kunnen geven. Voorts blijkt dat deze opmerkingen zijn meegenomen en dat er rekening lijkt te worden gehouden met de wensen en belangen van de particuliere eigenaren.
Belang particuliere eigenaren gewaarborgd
De VvE heeft bovendien een extern bedrijf gevraagd te controleren of de vennootschap bij de planontwikkeling marktconforme prijzen hanteert en zij heeft ook een externe projectbegeleider aangetrokken. Hiermee is het belang van de particuliere eigenaren gewaarborgd. Terecht heeft de VvE opgemerkt dat desalniettemin niet met ieder individueel belang rekening kan worden gehouden.
Belang particulier is zorgplicht grooteigenaar
Uit deze uitspraak volgt dat er op grooteigenaren in een VvE een zekere zorgplicht rust om ook rekening te houden met de belangen van de particuliere eigenaren met een minderheid van stemmen. De parallel kan worden getrokken met meerderheidsaandeelhouders en minderheidsaandeelhouders. Vanwege de stemverdeling zou de partij met de meerderheid van stemmen zijn eigen agenda kunnen doordrukken. Als dit zodanig ten koste gaat van de minderheid moet dit als onzorgvuldig worden beschouwd en kan een besluit worden vernietigd door de rechter.
