In eerdere vonnissen en arresten kwamen rechtbanken en gerechtshoven tot de conclusie dat eigenaren van een huisje op een recreatiepark die niet lid zijn van de vereniging van eigenaren, op grond van ongerechtvaardigde verrijking gehouden kunnen zijn een bijdrage aan de vereniging te betalen voor de parkvoorzieningen. In een recent arrest komt het Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch tot een andere conclusie: ongerechtvaardigde verrijking is volgens het hof onvoldoende grondslag voor de bijdrageplicht. Maar: de redelijkheid en billijkheid wel. Advocaat vastgoed en VvE-recht Denise Janssen bespreekt het arrest.
Woning op vakantiepark
De geïntimeerden (gedaagden in hoger beroep) in deze zaak, zijn eigenaar van een vakantiewoning op recreatiepark De Berkenhorst. Bij de aankoop van die woning in 1996 was Vakantiepark De Berkenhorst B.V. (de BV) de eigenaar van de gemeenschappelijke voorzieningen op het park, en zorgde zij voor het onderhoud en beheer daarvan. Bij de aankoop is bepaald dat (kort gezegd) als de BV om wat voor reden ook niet meer aan haar verplichtingen zou voldoen, de eigenaren de door een derde overgenomen verplichtingen zouden respecteren.
Vereniging huurt gemeenschappelijke voorzieningen
In 2006 is de bv failliet gegaan, voor faillissement heeft zij de eigendom van de gemeenschappelijke voorzieningen overgedragen aan MEKS B.V. Vervolgens hebben 111 van de 120 eigenaren op het park zich verenigd in de Vereniging van Eigenaren vakantiepark De Berkenhorst (hierna: de Vereniging): appellante (eiser in hoger beroep) in deze zaak. De Vereniging huurt sindsdien de gemeenschappelijke voorzieningen van MEKS B.V.
Procedures tegen niet-leden
De Vereniging heeft facturen aan haar leden, en aan de niet-leden gestuurd voor de kosten aan de gemeenschappelijke voorzieningen. Omdat geïntimeerden, en ook diverse andere eigenaren die niet betaalden, is de Vereniging een bodemprocedure gestart tegen een andere eigenaar, en tegen geïntimeerden. In hoger beroep heeft het Gerechtshof Den Haag de vorderingen van de Vereniging in de procedure tegen de andere eigenaar toegewezen. Alle andere niet betalende eigenaren zijn vervolgens de facturen van de Vereniging gaan betalen. Alleen geïntimeerden deden dat niet.
Rechtbank: geen ongerechtvaardigde verrijking
De Vereniging zette daarom de bodemprocedure tegen geïntimeerden voort, en vorderde onder andere betaling van de facturen voor het beheer van de gemeenschappelijke voorzieningen. De rechtbank oordeelt (kort gezegd) dat ongerechtvaardigde verrijking in dit geval onvoldoende grondslag is voor toewijzing van de vorderingen van de Vereniging, en wijst die daarom af. Het Gerechtshof is het eens met dat oordeel, maar bepaalt dat de redelijkheid en billijkheid wel voldoende grondslag voor toewijzing opleveren.
In beginsel is er sprake van contractvrijheid
Het gerechtshof stelt dat als een contractuele relatie ontbreekt – zoals in deze zaak het geval is – alleen aangenomen mag worden dat partijen jegens elkaar (betalings)verplichtingen hebben als er sprake is van bijzondere omstandigheden. In beginsel is er namelijk sprake van een zekere contractvrijheid: een partij is vrij om te bepalen welke verplichtingen zij jegens een andere partij aan wil gaan. Die vrijheid is echter niet onbeperkt, aldus het Hof. In dit geval is bijvoorbeeld van belang dat de gekochte woning niet op zichzelf staat, maar onderdeel uitmaakt van een vakantiepark, en de woning niet los kan worden gezien van haar omgeving, en de wijze van beheer van de gemeenschappelijke voorzieningen. Dat was bij aankoop ook meteen duidelijk.
Advocaat bij geschil in recreatiepark
Het gerechtshof stelt weliswaar vast dat de Vereniging niet contractueel in de plaats is getreden van de gefailleerde BV, dat het geïntimeerden vrij stond om geen lid te worden van de Vereniging, maar dat de redelijkheid en billijkheid verhinderen dat zij onderdeel blijven van het park, gebruik blijven maken van de gemeenschappelijke voorzieningen, terwijl zij geen lid van de Vereniging worden en bovendien geen bijdrage leveren aan de kosten die samenhangen met het beheer en instandhouding daarvan. Het Gerechtshof wijst daarom de vorderingen van de Vereniging alsnog toe. Weliswaar niet op grond van ongerechtvaardigde verrijking, maar wel op grond van de redelijkheid en billijkheid.
