De voorzieningenrechter deed onlangs een interessante uitspraak over de teruglevering van bouwgrond. In een kort geding vorderde de verkoper overgedragen bouwgrond terug van de koper. De verkoper was namelijk in een ander kort geding veroordeeld om deze grond aan een derde te leveren. Maar hoe zal de rechter een dergelijk vordering toewijzen? Een uiterst pragmatische benadering van de rechter leidt tot een effectief vonnis. Advocaat verbintenissenrecht Marco Guit legt uit.
Bouwclaim terzake levering bouwgrond
In deze zaak had de gemeente in het kader van de ontwikkeling van een nieuwbouwgebied in 1999 grond aangekocht van Van Wanrooij. Bij deze transactie was tevens een bouwclaim overeengekomen: in de toekomst zal in het ontwikkelingsproject aan Van Wanrooij bouwrijpe grond worden geleverd ten behoeve van woningbouw. De gemeente sluit vervolgens met grondontwikkelaar Passewaay een samenwerkingsovereenkomst waarin o.a. de grond van Van Wanrooij wordt overgedragen alsmede de verplichtingen uit de bouwclaim van Van Wanrooij.
Gemeente veroordeeld tot levering bouwgrond
Passewaay heeft in 2009 aan Van Wanrooij bouwgrond aangeboden voor een bedrag van € 325,00 m2. Van Wanrooij heeft dit aanbod niet geaccepteerd omdat zij nimmer met de overname van de bouwclaim heeft ingestemd. Daarnaast was zij met de gemeente een grondprijs van € 140,00 m2 overeengekomen. Van Wanrooij dagvaardt vervolgens de gemeente en eist nakoming van de bouwclaim. Bij vonnis wordt de gemeente veroordeeld om binnen één maand de bouwrijpe kavels tegen een prijs van €149,00 m2 te leveren. Ondanks sommatie van de gemeente weigert Passewaay vervolgens om de kavels aan ofwel de gemeente ofwel direct aan Van Wanrooij over te dragen.
Kort geding: teruglevering bouwgrond
De gemeente start vervolgens een kort geding tegen Passewaay. Zij voert aan dat Passewaay op grond van de samenwerkingsovereenkomst op grond van schuldoverneming verplicht is om de bouwclaim in te lossen en dat het vonnis (in de procedure tegen Van Wanrooij) duidelijk maakt wat deze verplichting inhoudt. Dat Van Wanrooij niet met de schuldoverneming heeft ingestemd, doet aan deze verplichting niet af. Passewaay stelt dat er sprake is van contractsoverneming en dat gezien het ontbreken van de medewerking van Van Wanrooij de gemeente nog steeds contractspartij is van Van Wanrooij.
Schuldoverneming en contractsoverneming
In artikel 6:155 BW staat de schuldoverneming omschreven: Een schuld gaat van de schuldenaar over op een derde, indien deze haar van de schuldenaar overneemt. De schuldoverneming heeft pas werking jegens de schuldeiser, indien deze zijn toestemming geeft nadat partijen hem van de overneming kennis hebben gegeven. Contractoverneming is in artikel 6:159 geregeld: Een partij bij een overeenkomst kan haar rechtsverhouding tot de wederpartij met medewerking van deze laatste overdragen aan een derde bij een tussen haar en de derde opgemaakte akte.
Dwaling leidt tot partiële nietigheid overeenkomst
De rechter benadert dit geschil uiterst pragmatisch. Of er nu sprake is van schuldoverneming of contractsovername, voor beide rechtsfiguren is medewerking van Van Wanrooij vereist. Nu deze ontbreekt, hebben partijen op dit punt gedwaald en daarom lijdt de samenwerkingsovereenkomst aan partiële nietigheid. Dit brengt een ongedaanmakingsverplichting met zich mee op grond waarvan de betreffende grond teruggeleverd moet worden aan de gemeente. En wel tegen een marktconforme prijs. Wat dit is, laat de rechter over aan een deskundige. Passewaay wordt veroordeeld om de grond aan de gemeente terug te leveren tegen een nader vast te stellen prijs.
