Als de rechtspersoonlijkheid van een huurder van bedrijfsruimte verandert, bijvoorbeeld als een VOF wordt omgezet in een BV, is het van groot belang dat daarover afstemming plaatsvindt met de verhuurder. De verhuurder hoeft namelijk niet zomaar akkoord te gaan met een nieuwe huurder. Uit een recente uitspraak van de rechtbank Dordrecht blijkt hoe ernstig de gevolgen zijn als een verandering in de bedrijfsstructuur niet goed wordt afgestemd met de verhuurder. Huurrecht advocaat Thomas van Vugt legt uit.
Toestemming verhuurder nodig bij omzetting
In deze zaak berichtte de huurder de verhuurder in april 2006 dat de VOF, waarvan de drie vennoten het huurcontract hadden ondertekend, was beëindigd en dat de bedrijfsactiviteiten werden voortgezet in een net opgerichte besloten vennootschap (de BV). De verhuurder heeft hier niet op gereageerd en is blijven factureren aan de VOF. Op 18 november 2011 ontving de verhuurder een brief, wederom ondertekend door de drie vennoten, waarbij namens de VOF én de BV de huurovereenkomst wordt opgezegd. De BV is vervolgens op 6 december 2011 failliet verklaard.
Verhuurder dagvaardt VOF en stelt bepaalde eisen
De advocaat van de verhuurder dagvaardt de VOF en de drie vennoten en eist dat:
- voor recht wordt verklaard dat de huuropzegging van 18 november 2011 van de VOF en haar vennoten niet eerder werkt dan tegen het einde van de huurovereenkomst (op 18 november 2012);
- de vennoten hoofdelijk worden veroordeeld tot betaling van de ontstane huurachterstand;
- de vennoten de maandelijkse huur tot het einde van de huurovereenkomst betalen.
Huurovereenkomst overnemen: contractsoverneming
De centrale vraag in deze rechtszaak is of ten tijde van de wijziging van de bedrijfsstructuur sprake is geweest van contractsoverneming als bedoeld in artikel 6:159 BW, in die zin dat niet langer de VOF, maar de BV als huurder van de bedrijfsruimte moet worden aangemerkt. Voor contractsoverneming is in de eerste plaats een akte nodig waarbij de overdrager (in dit geval de huurder) zijn rechtsverhouding tot een derde (in dit geval de verhuurder) aan de overnemer overdraagt. Het is ook nodig dat de derde aan de overdracht van de rechtsverhouding (in casu de huurovereenkomst) zijn medewerking heeft verleend. Dat hoeft overigens niet schriftelijk (bij sterke voorkeur uiteraard wel) maar het moet wel ondubbelzinnig vaststaan.
Rechtbank: verhuurder heeft niet ingestemd
De rechtbank overweegt dat het ontbreken van een reactie van de verhuurder op de mededeling van de omzetting van de VOF in de BV niet betekent dat de verhuurder met een beoogde overdracht van de huurovereenkomst heeft ingestemd. Dat de verhuurder is blijven factureren aan de VOF vormt voor de rechtbank een extra aanwijzing dat de verhuurder nooit heeft beoogd akkoord te gaan. Bovendien is het mogelijk dat de BV de verplichtingen van de VOF voldoet zonder dat dat een overdracht van de rechtsverhouding impliceert, aldus de rechtbank.
Toestemming verhuurder bij indeplaatsstelling?
De rechtbank overweegt tot slot nog dat van indeplaatsstelling in de zin van artikel 7:307 BW evenmin sprake is. Immers, ook voor indeplaatsstelling is de medewerking van de verhuurder nodig of, bij gebreke daarvan machtiging van de rechter. Bij indeplaatstelling is eveneens geen sprake van een nieuwe huurovereenkomst bedrijfsruimte, maar van voortzetting van de bestaande huurovereenkomst. Dat betekent dus ook dat de huurprijs hetzelfde blijft. Als de verhuurder zijn medewerking weigert op onredelijke gronden, dan kan de huurder aan de rechter vragen om in te grijpen. Meer lezen over indeplaatsstelling kan hier.
Omzetting van een VOF naar flex-BV
Nu op 1 oktober 2012 de flex B.V. in werking treedt en daarbij de kapitaaleis van € 18.000,– verdwijnt, is het voor de meeste ondernemers een veilige keuze om hun onderneming te gaan drijven in een besloten vennootschap. Veel kleine ondernemingen zijn nu ondergebracht in een vennootschap onder firma. Bij een VOF zijn alle vennoten echter hoofdelijk aansprakelijk. Laat je dus goed informeren over de gevolgen van omzetting van een VOF in een BV.
