Recentelijk oordeelde de rechtbank ’s-Gravenhage over de aansprakelijkheid van een appartementseigenaar in verband met het ontstaan van een lekkage. Komen de kosten van onderhoud voor rekening van de appartementseigenaar of voor de vereniging van eigenaren? Advocaat verbintenissenrecht Thomas van Vugt vat het vonnis samen.
Aansprakelijkheid voor lekkage
De eiser in deze zaak is appartementseigenaar A. Op enig moment ontstaat er lekkage vanuit het appartement dat boven zijn appartement is gelegen. Dit appartement, het appartement van B, staat al geruime tijd leeg. A schakelt een loodgieter in die vanuit zijn appartement (door een opening in het plafond) een reparatie heeft uitgevoerd om een einde te maken aan de lekkage. De loodgieter constateert dat de lekkage afkomstig is van een lekkende loden afvoer in het appartement van B. Bovendien blijkt er sprake te zijn van nog een andere lekkage in het appartement van B. Die lekkage veroorzaakt door een verrotte loden aansluiting van een wastafel.
Achterstallig onderhoud: gebrek
De rechtbank stelt voorop dat, nu de lekkage is veroorzaakt door de (verrotte aansluitingen op een) loden leiding, sprake is van een gebrek in de zin van artikel 6:174 BW, althans dat sprake is van een onrechtmatig gebrek in het onderhoud van deze leiding. Dit wetsartikel vestigt een risico-aansprakelijkheid voor de bezitter van een opstal.
Aansprakelijk voor fout aannemer
Vervolgens komt de vraag aan de orde in hoeverre appartementseigenaar B uit hoofde van onrechtmatige daad aansprakelijk kan zijn voor een fout van zijn aannemer. De rechtbank overweegt dat de aannemer die destijds werkzaamheden aan de leidingen heeft verricht, niet onzorgvuldig heeft gehandeld. Maar, zo staat in het vonnis, zelfs als de aannemer wel onzorgvuldig zou hebben gehandeld, is B daarvoor niet aansprakelijk. Met andere woorden, als een aannemer een fout heeft gemaakt, is de ene appartementseigenaar dus niet aansprakelijk voor de daardoor veroorzaakte schade bij een andere appartementseigenaar.
Aansprakelijk voor gebrek in onderhoud
Tussen partijen bestaat voorts discussie over de vraag of appartementseigenaar B aansprakelijk is voor gebrekkig onderhoud aan de loden leiding die de lekkage heeft veroorzaakt. A stelt zich op het standpunt dat B onderhoudsplichtig is voor de leidingen die zich in zijn appartement bevinden. In het reglement van splitsing (ook wel splitsingsreglement genoemd) van het appartementencomplex staat dat eigenaren en gebruikers verplicht zijn hun appartementen behoorlijk te onderhouden en te zorgen dat alle zich hierin bevindende zaken en installaties zich in goede staat bevinden. Op grond van artikel 4 van het splitsingsreglement is een eigenaar onderhoudsplichtig ten aanzien van leidingen die zich in zijn appartement bevinden. Op grond van artikel 9 van het reglement is de eigenaar verantwoordelijk voor risico’s ter zake van de zich in zijn appartement bevindende leidingen.
Onderhoudsplicht Vereniging van Eigenaren
De vraag die dan ook beantwoord dient te worden is of de lekkende afvoerleiding zich in het appartement van B bevindt. Daarover bestaat namelijk discussie tussen partijen. De rechtbank oordeelt daarom dat er een onafhankelijke deskundige moet worden benoemd. De rechtbank merkt echter wel alvast op dat als de bewuste loden leiding zich niet in het appartement van A of B bevindt, op de VvE een onderhoudsplicht rust ten aanzien van deze leiding. De VvE is in dat geval aansprakelijk voor de als gevolg van de lekkage ontstane schade. De beide appartementseigenaren zijn dan verplicht bij te dragen in de schade, en wel voor het deel waarvoor zij gerechtigd zijn in de gemeenschap van de VVE.
