De mededelingsplicht bij bemiddeling (7:418 BW)
In het kort
- Een bemiddelaar moet een eigen belang bij een transactie altijd expliciet melden aan de opdrachtgever.
- Die mededelingsplicht weegt zwaarder dan een eventuele onderzoeksplicht van de opdrachtgever.
- Bij schending vervalt het recht op vergoeding en kan de opdrachtgever aanspraak maken op schadevergoeding.
Inleiding
Wanneer een bemiddelaar mogelijk een eigen belang heeft dat botst met dat van zijn opdrachtgever, moet hij dit direct melden. In de zaak De Vrij vs. SEG draait het precies om die plicht – lees de achtergrond van deze zaak hier voor context.
Bemiddeling
Bemiddeling is juridisch gezien een overeenkomst van opdracht, waarbij de bemiddelaar als een tussenpersoon partijen bij elkaar brengt, onderhandelingen faciliteert en boodschappen doorgeeft.
Mededelingsplicht
De wet verbindt bemiddeling aan de regels van lastgeving. Op basis van het arrest Savills/B&S geldt dat een bemiddelaar verplicht is om een eigen belang bij een transactie te melden. Zo kan de opdrachtgever beoordelen of dit belang zijn belangen schaadt.
Onderzoeksplicht?
SEG stelde dat De Vrij zelf onderzoek had kunnen doen, omdat hij wist dat SEG een commissie kreeg. Dat verweer gaat niet op. De bemiddelaar moet zelf volledig transparant zijn over zijn belang. Dit geldt voor elke specifieke transactie en met inhoudelijke toelichting.
Gevolgen bij schending
Wanneer een bemiddelaar zijn mededelingsplicht schendt, vervalt zijn recht op vergoeding. De opdrachtgever kan bovendien schadevergoeding eisen. Daarbij hoeft hij niet precies te bewijzen wat hij anders zou hebben afgesproken als hij op de hoogte was van het belang van de bemiddelaar. Hij moet wel aannemelijk maken dat hij de overeenkomst dan niet of onder andere voorwaarden zou hebben gesloten.
Conclusie
De mededelingsplicht vormt een juridisch ankerpunt in situaties van mogelijke belangenverstrengeling. De zaak De Vrij vs. SEG onderstreept dat de bemiddelaar per transactie volledig en concreet moet openbaren welk belang hij heeft – bij gebreke waarvan het recht op vergoeding vervalt en aansprakelijkheid voor schade dreigt. Deze verplichting vormt daarmee een belangrijk juridisch baken in het spanningsveld tussen commerciële bemiddeling en belangenverstrengeling.
Het volgende deel van deze reeks gaat in op de vraag hoe schade door gemiste kansen juridisch wordt beoordeeld.
