Bij de koop van een onroerend goed wordt de koopprijs meestal via de derdenrekening van een notaris aan de verkoper betaald. Soms kiezen partijen ervoor om een bedrag bij de notaris in depot te houden, bv. als er nog een niet opgelost geschil is of als er nog kosten te verwachten zijn die met de koopprijs dienen te worden verrekend. Maar hoelang mag zo een bedrag in depot worden aangehouden en wanneer moet het worden vrijgegeven? Deze vragen kwamen aan bod in een recente uitspraak. Advocaat vastgoedrecht Thomas van Vugt bespreekt de zaak.
Geschil over grondverontreiniging koopobject
In deze zaak ging het om de verkoop van een boerderij met erven. Er was een geschil ontstaan tussen koper en verkoper over de vraag of de grond verontreinigd was en wie er zou moeten opdraaien voor reinigingskosten hiervan. Voorafgaand aan de levering werd een procedure gevoerd waarin de rechter heeft bepaald dat een deel van de koopprijs in depot bij de notaris moet blijven in afwachting van een oplossing voor dit geschil.
Vrijgave depot: op verzoek beide partijen of vonnis
In de koopovereenkomst die vervolgens door de notaris is opgemaakt, staat dat hij het depot pas mag vrijgeven als hij van beide partijen schriftelijke opdracht hiertoe ontvangt of na een rechterlijke uitspraak die in kracht van gewijsde is gegaan. De boerderij wordt vervolgens -met inhouding van het in depot gestelde bedrag- aan koper geleverd. De jaren verstrijken en er gebeurt verder niets meer. De verkoper besluit dan een nieuwe procedure te starten om het depot vrij te krijgen. De koper wil hier namelijk niet aan meewerken.
Hof: aanhouden depot niet langer redelijk
Volgens het hof is het niet redelijk dat het bedrag nog langer in depot blijft. Er zijn meer dan zes jaren verstreken sinds de boerderij door koper is verkregen zonder dan van zijn zijde een voldoende concreet initiatief is ontwikkeld dat ertoe zou leiden dat duidelijk werd aan wie het in depot verblijvende bedrag toevalt. Of er nu nog wel of niet terzake van de bodemverontreiniging een claim op verkoper bestaat, doet er niet toe. Het depot was bedoeld om koper in de gelegenheid te stellen actie te ondernemen met de garantie dat hij de eventuele schade op het in depot gehouden bedrag zou kunnen verhalen. Omdat hij in noch buiten rechte tot een vaststelling van de schade en de aansprakelijkheid is gekomen, vervalt de garantie. Het hof wijst de vordering van verkoper toe.
Zekerheidstelling via depot
Hoewel een depot (of ook wel escrow genoemd) uitkomst kan bieden bij geschillen die de uitvoering van een koopovereenkomst nodeloos vertragen, blijft het een maatregel van tijdelijke aard. Uiteindelijk moet vast komen te staan, ofwel door overeenstemming tussen partijen ofwel door een rechterlijke uitspraak, aan wie het geld toevalt: aan de verkoper of, bij gebleken schade/kosten, aan de koper.
Spreek duidelijke termijnen af
Om een situatie zoals in deze casus te voorkomen is het aan te raden om termijnen bij de depotstelling overeen te komen. Bijvoorbeeld dat een vaststelling van de aansprakelijkheid moet worden gemaakt binnen 2 jaar na de overdracht, bij gebreke waarvan het depot aan de verkoper toevalt. Immers, in beginsel betreft het depot een deel van de koopprijs die reeds door partijen is overeengekomen en die, na de levering van het koopobject, aan de verkoper moet worden voldaan. Een vastgoed advocaat die hier ervaring heeft met kan uitkomst bieden.
