In een recente rechtszaak raakte een verkoper van een pand in de problemen. Hij kon het pand niet leveren op de contractueel overeengekomen datum. De verkoper was hierdoor een fikse boete verschuldigd aan de koper. Hij klaagde zijn notaris aan wegens het schenden van zijn zorgplicht. Was de notaris aansprakelijk voor het feit dat de verkoper niet op tijd kon leveren? Advocaat vastgoedrecht Hidde Reitsma vat de uitspraak van de Hoge Raad samen.
Akte tot wijziging splitsingsakte vereist
In deze zaak ging het om het volgende. De verkoper was eigenaar van een pand waarin een showroom en een woning was gevestigd. De bovenwoning was in 2000 op de showroom gebouwd. Na de bouw was de splitsingsakte niet aangepast. Dit was wel vereist, want de uiterlijke begrenzingen zoals beschreven in de splitsingsakte werden overschreden.
Leveringsdatum vastgelegd vóór wijziging splitsingsakte
De verkoper verkocht het pand aan de koper. In de koopovereenkomst was de leveringsdatum vastgesteld op 2 december 2008. In verband hiermee moest nog wel snel de akte tot wijziging van de splitsing worden opgemaakt. Hiervoor was de medewerking van de VvE vereist. Deze medewerking liet echter – door omstandigheden- lang op zich wachten. Te lang. De wijziging van de splitsingsakte was niet op tijd geregeld, en de verkoper kon dus niet op tijd het pand leveren. De koper stelde hem in gebreke en de verkoper verbeurde de contractuele boete.
Nakoming koopovereenkomst vorderen in procedure
De koper startte een procedure waarin hij nakoming van de koopovereenkomst vorderde. Ook eiste hij betaling van de boete, een bedrag van (na matiging door de rechter) € 150.000. De verkoper riep in vrijwaring zijn notaris op. De vraag was of de notaris in deze kwestie iets te verwijten viel. Het hof en de Hoge Raad beantwoordden deze vraag bevestigend. De notaris had de verkoper voor het sluiten van de koopovereenkomst moeten wijzen op de noodzaak van de wijziging van de splitsingsakte. Dit heeft hij niet gedaan en de verkoper wist niet dat hij dit moest regelen, laat staan dat hiervoor medewerking van de VvE nodig was.
Onzorgvuldige advisering beroepsfout notaris
Ook had de notaris de verkoper moeten aanbevelen om eerst bij de leden van de VvE na te gaan of zo een verzoek op bezwaren zou stuiten, alvorens een leveringsdatum vast te leggen. Was dit gebeurd, dan was al snel duidelijk geworden dat de aanpassing van de akte langer zou duren. Een voorzichtige notaris had dan geadviseerd te wachten met het vastleggen van een leveringsdatum totdat de medewerking van de VvE was verkregen. In dat geval was de verkoper geen boete verbeurd. De notaris wordt aansprakelijk gehouden voor de schade die de verkoper heeft geleden als gevolg van deze beroepsfout.
AMS Advocaten bij beroepsaansprakelijkheid
Iedere opdrachtnemer heeft een zorgplicht bij de uitvoering van zijn opdracht. Onder deze zorgplicht valt het adequaat adviseren of het waarschuwen van een opdrachtgever. Bij een beroepsbeoefenaar zoals een notaris geldt een zwaarwegende zorgplicht gezien het maatschappelijke belang van zijn taak. De maatstaf die in de rechtspraak wordt aangehouden is of de beroepsbeoefenaar heeft gehandeld “zoals van een redelijk handelend en redelijk bekwame vakgenoot mag worden verwacht“. Deze norm wordt door de rechtspraak ingevuld.
