Een makelaar koopt een woning maar kan de koopovereenkomst niet nakomen vanwege financiële problemen die volgens hem veroorzaakt zijn door de kredietcrisis. Hij doet in de rechtszaak die volgt een beroep op ontbinding van de koopovereenkomst vanwege onvoorziene omstandigheden. Maar kan de kredietcrisis wel als onvoorziene omstandigheid worden aangemerkt? De rechtbank deed hierover onlangs uitspraak. Het vonnis wordt toegelicht door vastgoed advocaat Thomas van Vugt.
Beroep op financiële crisis
Enige tijd geleden besprak AMS advocaat arbeidsrecht Sander Schouten een uitspraak waarin de rechter overwoog dat de huidige financiële crisis geen gewijzigde omstandigheden opleveren die een wijziging van een arbeidsovereenkomst rechtvaardigen. In de rechtspraak wordt vaker een beroep gedaan op de financiële crisis. Zo ook in deze zaak waarin een makelaar zijn koopverplichting met betrekking tot een privéwoning niet nakomt. In een procedure die gestart was door de verkoper, deed de makelaar een beroep op ontbinding van de koopovereenkomst op grond van onvoorziene omstandigheden.
Ontbinding wegens onvoorziene omstandigheid
Alvorens ik de kern van de uitspraak bespreek, het volgende. Artikel 6:258 BW bepaalt dat de rechter een overeenkomst (geheel of gedeeltelijk) kan ontbinden op grond van onvoorziene omstandigheden. Deze omstandigheden moeten van dien aard zijn dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding niet mag verwachten. Voorts is bepaald dat de ontbinding niet wordt uitgesproken als de omstandigheden voor rekening komen van degene die zich erop beroept. Bij toepassing van deze regel, welke uiteraard indruist tegen het zogenoemnde pacta sund servanda (contract is contract) beginsel, dient de rechter zich terughoudend op te stellen. Alleen als er sprake is van echt uitzonderlijke omstandigheden kunnen deze als onvoorzien worden aangemerkt.
Ontbinden koopovereenkomst door verslechtering economie?
Volgens de rechtbank is hiervan in deze zaak geen sprake en geeft het volgende betoog: “Het is een feit van algemene bekendheid dat de economie in het algemeen en de onroerendgoedmarkt in het bijzonder aan schommelingen onderhevig is. Periodes van economische voorspoed worden afgewisseld door mindere tijden. Wanneer de economische situatie verslechtert kan dan ook niet worden gesproken van een echte uitzonderlijke situatie, ook niet als de economie in hevige mate verslechtert. De kredietcrisis is daarom al niet te kenschetsen als onvoorzien.”
Kredietcrisis voor rekening van makelaar
De rechtbank overweegt vervolgens nog dat zelfs als de crisis als onvoorziene omstandigheid zou kunnen worden aangemerkt, deze omstandigheid voor rekening van de kopende makelaar behoort te komen. Immers, de kredietcrisis is aangevangen na het faillissement van Lehman Brothers in september 2008, terwijl de koopovereenkomst is gesloten in februari 2009. De makelaar is meer dan een gemiddelde koper van onroerend goed op de hoogte, of had dat moeten zijn, van het feit dat de onroerendgoedmarkt ernstig aan het verslechteren was ten tijde van de koop. Hij heeft het risico genomen en verloren.
