Ontruiming huurruimte ondanks betaling volledige huurachterstand?

Een huurovereenkomst kan op vordering van de verhuurder door de kantonrechter worden ontbonden. Er moet dan wel sprake zijn van een wanprestatie door de huurder. Bijvoorbeeld een huurachterstand. Men gaat er vaak vanuit dat een ontruimingsvordering wordt afgewezen als de volledige achterstand door de huurder inmiddels is ingelopen. Ten onrechte, zo blijkt uit een recente uitspraak. Advocaat huurrecht bedrijfsruimte Hidde Reitsma bespreekt de casus.

 

Faillissement verhuurder bedrijfsruimte

In deze zaak ging de verhuurder van een kantoorruimte op een gegeven moment failliet. De curator heeft de huurovereenkomsten overgenomen. De huurder had vanaf de datum van het faillissement geen huur meer voldaan. Eind 2015 was er een huurachterstand van ruim € 12.000 ontstaan, gelijk aan 13 maanden. De curator sommeerde de huurder de achterstand te betalen en het gehuurde per 31 december 2015 te ontruimen. De huurder betaalde de huurachterstand maar weigerde het gehuurde te ontruimen. De curator dagvaardde de huurder in kort geding.

Ontruiming huurruimte in kort geding

In het kort geding voerde de huurder aan dat hij met de verhuurder was overeengekomen dat hij haar maandelijks een factuur voor de huur zou sturen. Hierna zou huurder pas de huur betalen. Omdat na het faillissement geen facturen meer zijn verstuurd, heeft huurder in afwachting daarvan gewacht met de huurbetaling. Bovendien moet de gevorderde ontruiming worden afgewezen nu er geen huurachterstand meer bestaat, aldus huurder.

Rechter: facturen geen vereiste voor huurbetalingsplicht

De Voorzieningenrechter is het niet eens met de huurder. Hij overweegt dat de huurbetalingsverplichting geheel los staat van de ontvangst van facturen. Op grond van de overeenkomst moet de huur namelijk per maand en vooruit worden betaald. Facturen worden enkel om administratieve redenen verstuurd. De huurder had dan ook niet mogen wachten met de huurbetaling.

Huurachterstand uit het verleden reden voor ontruiming

De rechter vervolgt dat een huurachterstand van 13 maanden een ernstige tekortkoming is. Immers, het betalen van huur is de kernverplichting van een huurder. Dat de achterstand nu inmiddels is betaald, kan de tekortkoming in het verleden niet wegnemen. Huurder had ook zelf eerder contact op kunnen nemen met de curator maar heeft dit niet gedaan. De vordering tot ontruiming huurruimte wordt dan ook toegewezen.

Ontbinding huurovereenkomst bij tekortschieten huurder

Bij huurovereenkomsten geldt net als bij andere overeenkomsten dat in beginsel iedere tekortkoming ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Uitgezonderd zijn situaties waarbij de bijzondere aard of de geringe betekenis van de tekortkoming ontbinding niet rechtvaardigt. Daarom wordt een ontruiming meestal niet toegewezen als er de huurachterstand slechts één of twee maanden bedraagt. In dat geval krijgt de huurder vaak de gelegenheid om de huur nog in te lopen. Als de huurder echter stelselmatig te laat is met betalen of steeds een maand achterloopt, wordt de tekortkoming weer zwaarder aangerekend. Overigens wijzen sommige rechters wel ontruiming toe bij één maand achterstand. Er is dus geen algemene regel waarbij je als huurder geen risico op ontruiming loopt.

AMS advocaten bij geschillen huurrecht bedrijfsruimte

De huurrecht advocaten van AMS staan regelmatig huurders en verhuurders van bedrijfsruimte bij in geschillen. Zowel in procedures als in advieszaken.