Aansprakelijkheid bij ongeschikte ondergrond van een bouwwerk

Inleiding

Een aannemer kan zijn werk correct uitvoeren en tóch een gebrekkig resultaat opleveren, doordat zaken die de opdrachtgever aanlevert ongeschikt zijn, bijvoorbeeld voorgeschreven materialen of de ondergrond waarop wordt gewerkt. De vraag rijst wie er voor de ongeschikte ondergrond aansprakelijk is: aannemer of opdrachtgever. De rechtbank Amsterdam behandelde deze vraag in een recent vonnis.

Opdrachtgever aansprakelijk voor ondergrond

Wie een werk laat uitvoeren, draagt in beginsel zelf het risico voor de zaken die hij daarvoor aanlevert. Dat staat in artikel 7:760 lid 2 BW: komt een ondeugdelijke uitvoering voort uit gebreken of ongeschiktheid van zaken die van de opdrachtgever afkomstig zijn, dan zijn de gevolgen voor diens rekening. Ook de ondergrond waarop het werk wordt uitgevoerd valt hieronder. Blijkt die ondergrond ongeschikt, dan draagt in beginsel de opdrachtgever dat risico, niet de aannemer.

Waarschuwingsplicht aannemer

Die risicoverdeling is echter niet absoluut. Op de aannemer rust een waarschuwingsplicht (artikel 7:754 BW): hij moet de opdrachtgever wijzen op een ongeschiktheid die hij kende of redelijkerwijs behoorde te kennen. Schiet hij daarin tekort, dan verschuift het risico terug naar hem. De enkele deskundigheid van de opdrachtgever ontslaat de aannemer daarbij niet van zijn plicht (HR 18 september 1998, ECLI:NL:HR:1998:ZC2705, KPI/Leba) maar die deskundigheid kan wel meewegen bij de omvang van de schadeplicht van de aannemer (via eigen schuld, artikel 6:101 BW).

De casus: gietvloeren en een slecht gestucte wand

Een recent vonnis laat zien hoe streng die waarschuwingsplicht wordt ingevuld. In Rechtbank Amsterdam 24 juni 2026 (ECLI:NL:RBAMS:2026:6634) had een opdrachtgever een aannemer ingeschakeld voor gietvloeren en wandafwerking in twaalf vakantiewoningen. De wandafwerking vertoonde esthetische gebreken. Volgens de door de opdrachtgever ingeschakelde expert kwam dit grotendeels doordat de ondergrond – het stucwerk dat de opdrachtgever zelf had laten aanbrengen – slecht was. De opdrachtgever verweet de aannemer dat hij niet had gewaarschuwd voor de gevolgen daarvan.

Aannemer niet duidelijk genoeg gewaarschuwd

De rechtbank neemt artikel 7:760 lid 2 BW tot uitgangspunt: is het werk ondeugdelijk door ongeschiktheid van een zaak van de opdrachtgever, dan komt dat in beginsel voor diens rekening, tenzij de aannemer zijn waarschuwingsplicht schendt. De aannemer had wel gewezen op de onvlakheid van de ondergrond, mondeling en per e-mail, maar die waarschuwingen waren volgens de rechtbank onvoldoende concreet en duidelijk. Hij had de opdrachtgever expliciet op de mogelijke gevolgen moeten wijzen en zich ervan moeten vergewissen dat die voor de opdrachtgever duidelijk waren. Sterker nog: de rechtbank leidde uit de e-mail af dat de aannemer zijn waarschuwing bewust had afgezwakt om de opdrachtgever “te temperen”.

Ontbinding en schadevergoeding

Het gevolg is ingrijpend. Omdat de aannemer zijn waarschuwingsplicht schond, komen de gevolgen van de ondeugdelijke ondergrond voor zijn rekening. Verzuim was niet vereist: juiste nakoming – tijdig waarschuwen – was blijvend onmogelijk geworden. De rechtbank ontbindt de overeenkomst gedeeltelijk (de wandafwerking), veroordeelt de aannemer tot terugbetaling van € 33.184,65 en tot vertragingsschade van € 20.000, plus de expertise- en incassokosten. Het beroep van de aannemer op eigen schuld van de opdrachtgever (artikel 6:101 BW) faalde: juist doordat onvoldoende was gewaarschuwd, kon van de opdrachtgever niet worden verwacht dat hij zelf maatregelen trof.

Voorgeschreven materialen

Naast de ondergrond ligt het risico voor door de opdrachtgever geleverde of voorgeschreven materialen in beginsel ook bij de opdrachtgever zelf (artikel 7:760 BW). Schrijft de opdrachtgever een bepaald materiaal voor dat functioneel ongeschikt is voor het beoogde doel, dan is dat een gebrek in zijn eigen uitvoeringsvoorschrift dat voor zijn rekening komt. Maar ook deze regel moet genuanceerd worden: is het voorgeschreven materiaal op zichzelf deugdelijk maar is juist het geleverde exemplaar gebrekkig, dan blijft dat een normaal bedrijfsrisico van de aannemer.

Tips voor de aannemer

Voor de aannemer is de les duidelijk. Waarschuw schriftelijk, concreet en tijdig: benoem niet alleen dát de ondergrond ongeschikt is, maar ook wélke gevolgen dat heeft voor het eindresultaat, en leg dat vast (per e-mail of in het bouwverslag). Zwak een waarschuwing nooit af om de klant tevreden te houden; een vrijblijvende opmerking over “onvlakheid” volstaat niet. Constateert u bij aanvang van het werk dat de ondergrond -ondanks de waarschuwing- nog steeds ondeugdelijk is, vraag dan uitdrukkelijk of de opdrachtgever wil dat u op die ondergrond doorwerkt, en documenteer diens akkoord. En reken er niet op dat de deskundigheid van een professionele opdrachtgever u van uw waarschuwingsplicht ontslaat – dat doet zij niet. Wie dit op orde heeft, houdt het risico van een slechte ondergrond daar waar het hoort: bij de opdrachtgever.