Ten onrechte vertrouwd op adviseur blijft voor eigen risico

Een koper koopt een pand in Amsterdam voor 6,3 miljoen euro. In de koopovereenkomst is opgenomen dat hij een waarborgsom moet storten. De koper doet dit niet omdat hij erop vertrouwde dat zijn adviseur een beroep heeft gedaan op het financieringsvoorbehoud. Dit blijkt niet het geval. Dit vertrouwen komt de koper vervolgens duur te staan, volgt uit deze zaak die door advocaat aansprakelijkheidsrecht Lennard Noordzij wordt besproken.

Storten waarborgsom

In de koopovereenkomst is naast een financieringsvoorbehoud een verplichting tot het storten van een waarborgsom opgenomen. De koper is verplicht een waarborgsom van 10% van de totale kooprijs te voldoen of een schriftelijke bankgarantie te stellen van eveneens 10%.

Ontbinding koopovereenkomst

Zowel de termijn van het financieringsvoorbehoud als de termijn voor het storten van de waarborgsom wordt in overleg met partijen verlengd. De koper geeft uiteindelijk echter geen uitvoering aan zijn verplichting de waarborgsom te storten. Het grondbedrijf ontbindt daarop de overeenkomst en vordert betaling van 10% van de koopprijs.

Koper vertrouwde op adviseur

De koper meent dit niet te hoeven betalen. Hij ging ervan uit dat zijn adviseur die hem tijdens deze koop begeleidde een tijdig beroep had gedaan op het financieringsvoorbehoud waardoor de koopovereenkomst al door hem zou zijn ontbonden en hij geen waarborgsom meer hoefde te storten. Zijn adviseur zou dit telefonisch hebben gecommuniceerd met de makelaar. Volgens de koper mocht hij op zijn adviseur vertrouwen.

Matiging boete

De koper vindt daarnaast dat de boete moet worden gematigd. De boete van maar liefst € 630.000 is volgens hem buitensporig. Als die zou worden toegewezen, leidt dit volgens hem tot een onaanvaardbaar resultaat. De boete staat in geen enkele verhouding tot de door het grondbedrijf geleden schade. Ook is tussen partijen niet onderhandeld over het boetebeding.

Niet inroepen voorbehoud voor risico koper

De rechter oordeelt dat niet is komen vast te staan dat er een beroep is gedaan op het financieringsvoorbehoud. In ieder geval is er niet voldaan aan de contractueel voorgeschreven formaliteiten. Bovendien heeft het grondbedrijf in deze zaak niets verkeerd gedaan. Zelfs al zou de adviseur opdracht van de koper hebben verkregen tot het inroepen van het financieringsvoorbehoud, dan geldt dat het grondbedrijf buiten de relatie staat die de koper heeft met zijn adviseur. Dat die adviseur het financieringsvoorbehoud niet op tijd heeft ingeroepen, ligt in de risicosfeer van de koper en dient voor zijn rekening te komen.

Geen matiging boete

De rechtbank ziet ook geen grond voor het matigen van de boete. Het boetebeding van 10% van de koopprijs betreft in de onroerend-goed-branche een gebruikelijk beding. Daarnaast heeft het grondbedrijf wel degelijk schade geleden omdat de koop geen doorgang heeft gevonden en de koopprijs niet is betaald. In de onzekere tijden van corona is het bovendien mogelijk dat de overeengekomen koopsom helemaal niet meer zal worden behaald.

Adviseur aansprakelijk?

Of de koper deze boete vervolgens op zijn adviseur kan verhalen is nog maar de vraag. De koper zal dan moeten stellen en bij betwisting van zijn adviseur moeten bewijzen dat hij zijn adviseur opdracht heeft verstrekt het financieringsvoorbehoud in te roepen en dat de adviseur dit vervolgens niet (tijdig) en met inachtneming van de contractuele voorwaarden heeft gedaan.