Ondanks tekortkoming verkoper levering in kort geding afgewezen door verlies van bescherming van inschrijving koopovereenkomst

Een koopovereenkomst inschrijven in het Kadaster geeft een koper belangrijke bescherming. Maar die bescherming is tijdelijk. In een recente uitspraak van de rechtbank Zeeland-West-Brabant bleek hoe verstrekkend de gevolgen kunnen zijn als de levering niet binnen zes maanden plaatsvindt. De uitspraak maakt bovendien duidelijk dat een rechter in kort geding geen nakoming zal bevelen wanneer uitvoering feitelijk onmogelijk is.

Wat was er aan de hand?

De koper had een agrarisch bedrijf gekocht, waaronder een (voormalige) boerderij met bedrijfswoning, loods en camperplaats. Partijen sloten een overeenkomst tot de koop van de onroerende zaken en een koopovereenkomst met betrekking tot de onderneming. De levering vond niet plaats op de in de koopovereenkomst bepaalde datum. De notaris weigerde de leveringsakte te passeren omdat onduidelijk was of een voormalige contractspartner van de verkoper een voorkeursrecht van koop had. Zolang deze onduidelijkheid bestond, wilde de notaris niet meewerken aan de levering. Er ontstond discussie over wie verantwoordelijk was voor het uitblijven van de levering. Volgens de verkoper was het niet aan hem te wijten dat de notaris niet wilde meewerken. De koper vorderde in een kort geding medewerking aan de levering van het vastgoed en betaling van aanzienlijke contractuele boetes. Voor het geval dat medewerking aan de levering zou uitblijven, vorderde de koper dat het vonnis in de plaats van medewerking van de verkopers zou treden.

Wat vond de rechtbank van de weigering van de notaris?

De voorzieningenrechter oordeelde dat de notaris terecht probeerde om de voormalige contractspartner, die een voorkeursrecht had, en de verkoper tot regeling over het voorkeursrecht te bewegen. De notaris heeft namelijk een zorgplicht tegenover derdebelanghebbenden. Maar de voorzieningenrechter was ook kritisch over het feit dat de notaris bleef weigeren, terwijl de betreffende derde inmiddels op de hoogte was van de situatie. Door te blijven weigeren, dwong de notaris de verkopers feitelijk te kiezen om toerekenbaar tekort te schieten tegenover de koper. Dat ging volgens de rechter te ver. De notaris krijgt hier dus een veeg uit de pan, maar de notaris was geen partij bij dit kort geding.

Waarom werd de vordering tot levering toch afgewezen?

Hoewel de rechter dus vond dat de verkopers tekort waren geschoten, wees hij de vordering tot levering tóch af vanwege de volgende situatie. De koopovereenkomst is op 29 april 2025 ingeschreven in het Kadaster. Op grond van art. 7:2 lid 1 en 3 BW kunnen hypotheken en beslagen die ná de inschrijving van de koopovereenkomst worden gelegd op de onroerende zaak niet worden ingeroepen tegen een koper (de ‘vormerkung’). Dat betekent dat een koper is beschermd tegen beslagen en hypotheken die na zijn inschrijving worden gelegd; de verkoper kan het goed dan toch vrij van hypotheken en beslagen leveren. Maar die bescherming geldt slechts zes maanden. Op grond van art. 7:3 lid 4 BW moet binnen die termijn de levering plaatsvinden. Gebeurt dat niet, dan vervalt de bescherming met terugwerkende kracht. En dat is precies wat hier was gebeurd. Na inschrijving werden meerdere hypotheken en beslagen op de boerderij gelegd, voor een totaalbedrag dat de koopsom oversteeg. Doordat de zesmaandentermijn was verstreken, was de bescherming van de koper inmiddels met terugwerkende kracht vervallen en kon de boerderij niet langer vrij van hypotheken en beslagen worden geleverd. De rechter oordeelde daarom dat onbezwaarde levering feitelijk onmogelijk was. En wat onmogelijk is, kan in kort geding niet worden afgedwongen. Zelfs niet als de onmogelijkheid aan de verkoper is te wijten.

Voorzieningenrechter wijst ook contractuele boetes af

De voorzieningenrechter wijst deze contractuele boetes ook af, ondanks het bestaan van een toerekenbare tekortkoming aan de zijde van verkopers. De voorzieningenrechter kwam tot deze beslissing omdat de koper had geweigerd om een andere notaris te vragen voor de levering en niet duidelijk was geworden waarom de koper dit weigerde. Hierover zou in een bodemprocedure duidelijkheid moeten worden verschaft, in een kort geding is daarvoor geen plaats. Daarbij was het in kort geding vereiste spoedeisende belang bij de contractuele boetes onvoldoende onderbouwd.

Conclusie 

De koper kreeg in deze zaak op meerdere punten inhoudelijk gelijk, maar trok uiteindelijk toch aan het kortste eind. Door het verstrijken van de zes maanden-termijn verloor hij de wettelijke bescherming. De uitspraak laat zien dat een onmogelijke handeling niet in kort geding kan worden afgedwongen, zelfs als de gedaagde die onmogelijkheid heeft veroorzaakt.