Is voor de koop van een bouwkavel door een consument een ondertekende koopovereenkomst vereist en geldt de bedenktijd van drie dagen?
In het kort
- De Hoge Raad heeft geoordeeld dat bij de verkoop van een perceel grond voor woningbouw geen schriftelijkheidsvereiste en bedenktijd geldt, omdat de verkoper niet verplicht was een woning te leveren.
- Ondanks het ontbreken van een ondertekende koopovereenkomst wordt de vordering tot schadevergoeding van de verkoper toegewezen omdat er wel een overeenkomst tot stand is gekomen en de koper zijn verplichtingen niet nakwam.
De Hoge Raad oordeelt van niet. Advocaat Lennard Noordzij licht toe.
Achtergrond
In augustus 2021 werd een perceel grond in Nederland te koop aangeboden via Funda, bestemd voor woningbouw. De koper heeft het perceel bezichtigd. Op dezelfde dag heeft hij per e-mail een bod van € 550.000 uitgebracht op het perceel. De verkoper heeft het bod aanvaard. Daarna heeft zijn makelaar een conceptkoopovereenkomst aan de koper toegestuurd. Vervolgens heeft de koper aan de makelaar van de verkoper medegedeeld dat hij afziet van de koop van het perceel. Het perceel is in maart 2022 aan een andere partij verkocht voor een koopsom van € 465.000. De verkoper eist vergoeding van de door hem geleden schade van € 85.000. Het twistpunt in deze zaak: was de verkoop rechtsgeldig zonder schriftelijke ondertekende overeenkomst?
Ondertekende koopovereenkomst en bedenktijd
De Rechtbank Overijssel stelde in deze zaak aan de Hoge Raad de vraag of het schriftelijkheidsvereiste en de bedenktijd (artikel 7:2 BW) ook geldt voor koop door een consument van een bouwkavel. De wet vereist een schriftelijke koopovereenkomst voor de koop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak door een consument. De tussen partijen opgemaakte koopovereenkomst, moet door beide partijen ondertekend worden. Een overeenkomst per e-mail of een mondelinge overeenkomst is nietig en kan niet worden afgedwongen. Ik schreef eerder een blog over de vraag of een digitale handtekening voldoende is.
Oordeel Hoge Raad
De Hoge Raad oordeelt dat beslissend is of de verkoper zich bij de overeenkomst tegenover de koper heeft verplicht om een woning te leveren. Een perceel grond (zonder woning) valt daar niet onder. Dus geldt in deze zaak geen schriftelijkheidsvereiste en ook geen bedenktijd. Dat de bestemming van het perceel ‘wonen’ heeft, maakt daarvoor niet uit.
Andere gevallen
De A-G vond dat eerder ook. Hij wees nog op andere gevallen waarin wel sprake is van een verplichting tot leveren van een woning. Bijvoorbeeld indien een onroerende zaak wordt verkocht die op dat moment nog in gebruik is als kantoorpand, maar door de verkoper moet worden opgeleverd als woning. Ook is daarvan sprake indien een perceel grond wordt verkocht waarop door de verkoper op basis van een koop/aannemingsovereenkomst een woning moet worden gebouwd. Voor deze gevallen geldt – als het gaat om consumentenkoop – dus de eis van een ondertekende koopovereenkomst en mag de koper zich gedurende drie dagen bedenken.
Conclusie
De vordering tot schadevergoeding van de verkoper zal in deze zaak dus worden toegewezen, omdat er een overeenkomst tot stand is gekomen tussen verkoper en koper. Dat er geen ondertekende koopovereenkomst bestaat, doet daar niet aan af. De koper is toerekenbaar tekortgeschoten door zijn verplichtingen niet na te komen.
