De stappen naar aansprakelijkheid van de verkoper voor verborgen gebreken

Een woning gekocht en daarna geconfronteerd met een constructief probleem? Wie schade wil verhalen vanwege een verborgen gebrek, moet een aantal juridische stappen zorgvuldig doorlopen. Wordt één van die stappen overgeslagen of onvoldoende onderbouwd, dan wijst de rechter de vordering af. In dit artikel bespreekt advocaat vastgoedrecht Denise Janssen de belangrijkste stappen om een verkoper met succes aansprakelijk te stellen voor verborgen gebreken.

Was het gebrek aanwezig ten tijde van de levering?

Om de verkoper aansprakelijk te stellen zal het gebrek al aanwezig moeten zijn ten tijde van de levering. De bewijslast ligt in beginsel bij de koper. Dat betekent dat de koper moet aantonen dat de oorzaak van het probleem al vóór de eigendomsoverdracht bestond. Dat dit mis kan gaan, blijkt uit een uitspraak van de rechtbank Noord-Holland. Een koper stelde dat schimmelvorming werd veroorzaakt door een al langer bestaand gebrek. Uit het deskundigenrapport bleek echter dat het zichtbare dakbeschot nog niet was aangetast door rotting en dat het isolatiemateriaal droog was. Onder meer deze bevindingen boden volgens de rechtbank onvoldoende aanwijzing op een al langer bestaand gebrek. De vordering werd afgewezen. Om het noodzakelijke bewijs van het bestaan van het gebrek voor de eigendomsoverdracht te leveren, is het vaak noodzakelijk om een bouwkundig deskundige in te schakelen. 

Wettelijke regeling over non-conformiteit

In de wet (art. 7:17 BW) is bepaald dat een woning moet worden geleverd in een toestand die aan de koopovereenkomst beantwoordt. Dit wordt conformiteitsvereiste genoemd. De koper mag verwachten dat de woning eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij niet over de aanwezigheid hoeft te twijfelen, net als de eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien. Als een gekochte zaak, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper daarover heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst zou verwachten, dan is de zaak non-conform. 

Contractspraktijk: valt het gebrek onder de ‘normaal gebruik’-clausule?

De voorgenoemde wettelijke bepaling is echter van regelend recht. Dat betekent partijen hiervan mogen afwijken in de koopovereenkomst. Dit gebeurt in de praktijk bijna altijd. De meerderheid van de koopcontracten met betrekking tot woningen is de standaard koopovereenkomst van de NVM (makelaarsvereniging). Dit contract bevat een van de wet afwijkende regeling. Partijen hebben doorgaans niet onderhandeld over de betekenis van deze regeling. In dat geval wordt de regeling als volgt uitgelegd. Uit artikel 6.1 van de NVM-koopovereenkomst volgt dat de verkoper niet instaat voor gebreken aan de woning. Op grond van die bepaling draagt de koper dus in principe het risico van alle gebreken. In artikel 6.3 van de NVM-koopovereenkomst wordt hierop een uitzondering gemaakt voor gebreken die het normaal gebruik van de onroerende zaak als woning verhinderen (de ‘normaal gebruik’-clausule). Niet elk gebrek staat aan het normale gebruik in de weg. In de jurisprudentie is bepaald dat onder “normaal gebruik” moet worden verstaan dat in de woning gewoond moet kunnen worden op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast. ‘Huis-, tuin- en keuken’-gebreken vallen hier dus niet onder, de gebreken moeten van voldoende ernst zijn. Om een voorbeeld te noemen: een daklekkage in een zijkamer op de eerste verdieping rechtvaardigt volgens de rechtbank Rotterdam niet de conclusie dat de woning niet meer normaal gebruikt zou kunnen worden. Anders was het bij lekkage die ertoe leidde dat in alle kamers op de tweede verdieping vochtplekken zichtbaar waren, op verschillende plekken het water naar beneden druppelde en overal emmers moesten worden neergezet. De rechtbank Noord-Holland oordeelde dat het normale gebruik hier wél werd belemmerd. Ook de ouderdom van de woning speelt een rol; van een oudere woning mag minder worden verwacht dan van een nieuwbouwwoning, waardoor gebreken van een oude woning minder snel aan het normale gebruik in de weg zullen staan.  

Is aansprakelijkheid voor gebrek niet uitgesloten door de ouderdomsclausule?

Geregeld bevatten koopcontracten clausules die de aansprakelijkheid van de verkoper nog verder inperken dan de ‘normaal gebruik’-clausule. Zoals de ouderdomsclausule, die het meest voorkomt. Hiervan zijn verschillende tekstvarianten in omloop. Een veel voorkomende formulering is: “Koper verklaart ermee bekend te zijn dat de woning meer dan X jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit mogen worden gesteld lager liggen dan bij nieuwe woningen. Verkoper staat niet in voor gebreken die het gevolg zijn van de ouderdom van het pand.” Door deze bepaling wordt het risico van gebreken die samenhangen met de ouderdom van de woning bij de koper neergelegd. In de praktijk is dit een vergaande uitsluiting van de aansprakelijkheid van de verkoper. Maar de ouderdomsclausule sluit de aansprakelijkheid van de verkoper niet volledig uit. Een voorbeeld daarvan is een uitspraak van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden over breuken in en zakkingen van de rioleringsleidingen ten gevolge van een constructiefout. Het gerechtshof oordeelde dat de ouderdomsclausule redelijkerwijs zo moet worden uitgelegd dat die alléén betrekking heeft op de eisen die aan de bouwkwaliteit van de woning mogen worden gesteld en dat in 1970 (toen de woning werd gebouwd) lagere eisen daaraan werden gesteld dan tegenwoordig. Die lagere eisen zijn bijvoorbeeld op de materialen waarmee de woning is gebouwd of op het comfortniveau. De ouderdomsclausule ziet dus niet op constructiefouten (die ook in 1970 al een constructiefout waren), aldus het hof. Om over ‘de drempel’ van de ouderdomsclausule te komen, is het dus van belang dat de koper aantoont dat de gebreken geen enkel verband met ouderdom van de woning hebben. 

Was het gebrek niet kenbaar voor de koper?

Als de koper heeft aangetoond dat het gebrek bestond ten tijde van de levering én aan het normale gebruik in de weg staat, dan kan de verkoper zich nog verweren met het argument dat het gebrek voor de koper kenbaar was. Bijvoorbeeld omdat het door een normale aankoopkeuring ontdekt had kunnen zijn of omdat er aanwijzingen over het bestaan van het gebrek in het aankoopkeuringsrapport staan. Hier wordt getoetst of de koper aan zijn zogeheten onderzoeksplicht heeft voldaan. Als het gebrek niet kenbaar had kunnen zijn, dan is de verkoper in beginsel aansprakelijk (tenzij de verkoper een beroep kan doen op bijvoorbeeld de ouderdomsclausule). 

Heeft de verkoper de mededelingsplicht geschonden?

Als het gebrek wél kenbaar aan de koper had kunnen zijn, ligt het op de weg van de koper om te bewijzen dat de verkoper voor de eigendomsoverdracht van het gebrek op de hoogte was maar zijn mededelingsplicht daarover heeft geschonden. Bij een schending van de mededelingsplicht zal de verkoper alsnog aansprakelijk zijn voor het gebrek. De verkoper kan dan niet tegenwerpen dat de koper onvoldoende onderzoek heeft gedaan, want de mededelingsplicht gaat vóór de onderzoeksplicht. In de jurisprudentie is geoordeeld dat de redelijkheid en billijkheid verhinderen dat de verkoper nog een beroep kan doen op bijvoorbeeld de ouderdomsclausule, als hij zijn mededelingsplicht geschonden heeft.  

Heeft de koper tijdig geklaagd?

De wet (art. 7:23 BW) verplicht de koper om “binnen bekwame tijd” nadat hij een gebrek heeft ontdekt of redelijkerwijs had moeten ontdekken te klagen bij de verkoper. Wat een “bekwame tijd” is, hangt af van de omstandigheden van het geval, zoals de aard van het gebrek, de complexiteit van het onderzoek en de deskundigheid van de koper. Er valt hiervoor dus geen standaard termijn te geven. Bij een complex gebrek is het redelijk dat een koper een deskundige inschakelt en de uitslag afwacht, mits hij voortvarend handelt. Een koper die negen maanden wachtte met het toesturen van een rapport aan de verkoper was volgens het gerechtshof te laat. Volgens het gerechtshof was het een kleine moeite geweest om het rapport eerder te verstrekken. Na de klacht geldt een verjaringstermijn van twee jaar voor het instellen van een vordering tegen de verkoper. Als het niet lukt om binnen deze termijn een procedure te starten, moet de vordering tijdig gestuit worden.

Is de verkoper in verzuim?

Alleen het feit dat er een tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst door de verkoper is, is onvoldoende om schade te vorderen. De verkoper zal ook de kans moeten krijgen om de tekortkoming weg te nemen. Hierom zal de koper de verkoper een ingebrekestelling moeten versturen waarin de verkoper wordt gesommeerd om binnen een concrete (en redelijke) termijn het gebrek te verhelpen. Laat de verkoper dat na, dan verkeert de verkoper in verzuim. Pas wanneer de verkoper in verzuim is, zal de koper het gebrek door een ander mogen laten herstellen en de schade op de verkoper kunnen verhalen. Overigens kan verzuim ook door een andere manier dan een ingebrekestelling intreden: ook als de verkoper (aantoonbaar) laat weten dat hij zijn verplichtingen toch niet zal nakomen omdat hij betwist aansprakelijk te zijn voor het gebrek, treedt verzuim in door deze afwijzende mededeling. Toch is het in de praktijk verstandig om altijd een ingebrekestelling te versturen om zeker te zijn dat een vordering niet wordt afgewezen vanwege het ontbreken van verzuim. 

Conclusie

De koper moet verschillende stappen nemen om tot aansprakelijkheid van de verkoper te komen. De koper moet aantonen dat het gebrek al bij levering bestond, het normale gebruik belemmert en dat contractuele clausules geen aansprakelijkheid uitsluiten. Daarnaast spelen de onderzoeksplicht, de mededelingsplicht, de klachtplicht en het vereiste van verzuim een cruciale rol. In de praktijk blijkt dat vorderingen regelmatig stranden omdat één van deze stappen onvoldoende is onderbouwd. Zorgvuldige dossiervorming en tijdig juridisch advies zijn daarom essentieel om met succes schade te kunnen verhalen.