Bepaling in huurovereenkomst vernietigen? Let op verjaring!
Net zoals vorderingen kunnen verjaren, kan ook de mogelijkheid je op een vernietigingsgrond te beroepen verlopen. Dit ter bescherming van de rechtszekerheid. Recentelijk heeft de Hoge Raad in een arrest de vraag behandeld wanneer in geval van een vernietigingsbevoegdheid de verjaringstermijn begint te lopen. Was de vernietiging door de huurder van de contractuele uitsluiting om de huur te verlagen op tijd gedaan? Advocaat huurrecht bedrijfsruimte Thomas van Vugt geeft antwoord.
Verhoging of verlaging huur uitgesloten
In deze zaak speelde het volgende. Een huurder en verhuurder hadden in 2000 een huurovereenkomst gesloten voor de duur van 10 jaar met betrekking tot een tankstation (bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW). In deze overeenkomst is de bepaling opgenomen dat, als de huurovereenkomst wordt verlengd, eerst op 30 augustus 2019 (na 20 jaar pas) een huurprijsaanpassingsprocedure mag worden gestart. Met andere woorden, contractueel is de wettelijke mogelijkheid om na 10 jaar een verhoging of verlaging van de huurprijs te vragen, uitgesloten. Dit recht op huurprijsaanpassing is niettemin dwingendrechtelijk toegekend (ter bescherming van de huurder). De contractuele uitsluiting hiervan is dan ook vernietigbaar door de huurder. Maar dan moet, anders dan bij nietigheid, de huurder wel een beroep op de vernietiging doen.
Verlaging van huur eisen bij de rechter
Dat heeft de huurder ook gedaan. Toen in 2009 bij de kantonrechter het verzoek om huurprijsverlaging werd behandeld, heeft de huurder een beroep op vernietiging gedaan. De verhuurder stelde zich echter op het standpunt dat dit beroep op vernietiging veel te laat was. De bevoegdheid zou inmiddels zijn verjaard. In artikel 3:52 BW staat namelijk dat de bevoegdheid tot vernietiging verjaart drie jaren nadat deze bevoegdheid “ten dienste is komen te staan” aan degene die de bevoegdheid toekomt.
Is er sprake van verjaring?
Na behandeling van de zaak bij achtereenvolgens bij de kantonrechter en het hof, ligt de zaak voor aan de Hoge Raad. De kern van het geschil is wat er moet worden verstaan onder het aanvangsmoment van de verjaring. De huurder stelt dat hij pas een beroep op de vernietiging van de contractuele uitsluiting kan doen nadat de contractuele uitsluiting op haar beurt is ingeroepen door de verhuurder, dus voor het eerst tijdens de procedure. De verhuurder ziet dat uiteraard anders maar het hof deelt het standpunt van de huurder.
Advocaat huurrecht bedrijfsruimte bij huurprijs wijzigen
In cassatie overweegt de Hoge Raad dat de wetgever met de woorden “ten dienste komen te staan” heeft willen bereiken dat de verjaring begint te lopen zodra de partij die een beroep op de vernietigbaarheid toekomt, die bevoegdheid daadwerkelijk kan uitoefenen. Dit is niet zonder meer, zoals het hof volgens de Hoge Raad ten onrechte heeft overwogen, pas op het moment dat de verhuurder de contractuele uitsluiting ter sprake brengt tijdens een procedure. Wanneer de huurder in dit geval zich wel voor het eerst daadwerkelijk op de vernietiging had kunnen beroepen, moet nader worden onderzocht. De zaak wordt daarom terug verwezen naar het hof.
Verjaringstermijnen: hou ze goed in de gaten!
De meeste verjaringstermijnen zijn 5 jaar: de vordering op nakoming van een overeenkomst, de vordering op schadevergoeding of betalingsvorderingen. Maar de rechtsvordering tot vernietiging van een rechtshandeling (bv. vernietiging wegens onbekwaamheid, bedrog of dwaling) verjaren na verloop van 3 jaar. Bij bedrog of dwaling begint de termijn te lopen nadat de dwaling of bedrog is ontdekt. Minder duidelijk is wanneer de verjaring begint te lopen bij andere vernietigingsgronden. Zoals uit deze zaak blijkt zal per geval moeten worden onderzocht wanneer de benadeelde partij voor het eerst de vernietiging had kunnen inroepen.
