Het Nederlandse huurrecht kent twee soorten bedrijfsruimten met elk aparte regels: middenstandsbedrijfsruimte (winkel/horeca) enerzijds en “kantoorruimte en overige bedrijfsruimten” anderzijds. Regelmatig ontstaat er discussie over de vraag onder welk huurregime een huurruimte valt. Dit onderscheid bepaalt namelijk of (en hoe) de verhuurder de huurovereenkomst kan opzeggen en welke bescherming de huurder geniet. Advocaat huurrecht bedrijfsruimte Thomas van Vugt licht dit onderscheid in huurregimes toe aan de hand van een recente zaak.
Massages in wellness hotel
In een procedure bij de rechtbank Limburg lag de vraag voor hoe het verzorgen van massages huurrechtelijk moet worden beoordeeld. In deze zaak stond het wellnesscomplex van het Amrath hotel in Born centraal. Verhuurder exploiteert het wellnesscomplex en huurder verzorgt als zelfstandig ondernemer massages en andere behandelingen in een aantal behandelkamers van het hotel. Het wellnescomplex is binnendoor toegankelijk vanuit het hotel, maar heeft ook een eigen toegang voor niet-hotelgasten.
Welk huurregime van toepassing?
Verhuurder heeft de huurovereenkomst met een opzegtermijn van 1 jaar opgezegd. Dit is in lijn met het huurregime van 230a-bedrijsruimte. Huurder heeft de opzegging niet geaccepteerd want hij stelt dat de bedrijfsruimte valt onder het regime van de 7:290-bedrijfsruimte. Voor dit huurregime gelden veel strengere huurbescherming. Aan de rechter wordt de vraag voorgelegd hoe de bedrijfsruimte moet worden aangemerkt.
Criteria artikel 7:290 BW
Volgens artikel 7:290 lid 2 sub a BW wordt onder bedrijfsruimte onder meer verstaan:
- een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan, die krachtens overeenkomst van huur en verhuur is bestemd voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf, van een restaurant- of cafébedrijf, van een afhaal- of besteldienst of van een ambachtsbedrijf, een en ander indien in de verhuurde ruimte een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening aanwezig is.
Voor publiek toegankelijk lokaal
Partijen twisten met name over de vraag of de bedrijfsruimte die door huurder wordt gehuurd voor het publiek toegankelijk is. Volgens verhuurder zijn de behandelruimten niet voor het publiek toegankelijk, ook niet voor hotelgasten. Als er geen massages worden verricht, zijn de ruimten afgesloten en deze zijn enkel onder begeleiding van de masseur en personeel toegankelijk.
Ruime uitleg criterium?
Volgens huurder moet het begrip “voor publiek toegankelijk” ruim worden uitgelegd. Iedereen kan een afspraak maken voor een massage en dus zijn de ruimten toegankelijk voor iedereen, zonder onderscheid tussen hotelgasten en niet-hotel gasten.
Masseur: ambacht of vrij beroep?
De kantonrechter laat de discussie over toegankelijkheid van de bedrijfsruimte links liggen. Volgens hem voldoet de onderneming van huurder al niet aan de eerste criteria van art. 7:290 lid 2 sub a BW. De onderneming van huurder moet namelijk vallen onder één van de wettelijk genoemde categorieën: horeca, winkel, afhaal- of besteldienst of ambachtsbedrijf.
Behandeling van cliënten: vrij beroep
De mening van huurder dat zijn onderneming als ambachtsbedrijf kan worden aangemerkt, wordt niet door de rechter gedeeld. De door huurder gebezigde werkzaamheden moeten volgens de rechter als “behandeling van de cliënt” worden beschouwd. En niet als een vervaardiging van een product of als een technische dienst zoals bij ambachten het geval is.
Advocaat huurrecht bedrijfsruimte bij vaststelling huurregime
De activiteiten van huurder kunnen meer als het uitoefenen van een vrij beroep worden geduid. De huurovereenkomst heeft dus geen betrekking op een 7:290-ruimte maar op een 7:230a-ruimte. De verhuurder wordt in het gelijk gesteld.
