Gedagvaard door de VvE? Check het mandaat!

Door Thomas van Vugt in Vastgoedrecht op 3 minuten leestijd

Gedagvaard door de VvE? Check het mandaat!

Als een Vereniging van Eigenaren (VVE) wil optreden in een procedure (als eisende partij of eis in reconventie Een gedaagde in een dagvaardingsprocedure is bevoegd een tegenvordering in te stellen. Dit wordt een eis in reconventie of tegeneis genoemd.
» Meer over eis in reconventie
gedaagde
) dan moeten de leden hiermee instemmen. Blijft zo’n besluit achterwege of voldoet het besluit niet aan de eisen, dan kan dit als gevolg hebben dat de VVE niet-ontvankelijk Een partij in een gerechtelijke procedure (rechtszaak) is niet-ontvankelijk als er niet is voldaan aan de formele vereisten.
» Meer over niet-ontvankelijk
niet-ontvankelijk
is. Recentelijk oordeelde de rechtbank over een dergelijke kwestie. Advocaat Vastgoedrecht Thomas van Vugt, gespecialiseerd in VVE-kwesties, licht de uitspraak toe.

 

VVE niet op juiste wijze verschenen in procedure

eiser De partij die gedagvaard wordt om te verschijnen in een rechtszaak wordt aangeduid als de gedaagde. Dit in tegenstelling tot de eiser, de partij die het initiatief tot de rechtszaak heeft genomen en daartoe door een gerechtsdeurwaarder een dagvaarding heeft laten betekenen aan de gedaagde.
» Meer over eiser
Eiser
in deze zaak, een appartementseigenaar De gerechtigde tot een appartementsrecht.
» Meer over appartementseigenaar
appartementseigenaar
, dagvaardt de VVE in verband met een geschil over herstelkosten van gebreken aan de gemeenschappelijke gedeelten. Een advocaat Een jurist die rechtsbijstand verleent en cliënten vertegenwoordigt in rechtszaken.
» Meer over advocaat
advocaat
dient namens de VVE een conclusie van antwoord Een conclusie van antwoord bevat de reactie op de dagvaarding, en kan tevens een eis in reconventie bevatten. De wet geeft diverse regels over de formaliteiten waaraan een conclusie van antwoord moet voldoen.
» Meer over conclusie van antwoord
conclusie van antwoord
in maar de rechtbank is van mening dat niet is gebleken dat de VVE heeft ingestemd met het voeren van verweer: er ligt geen besluit van de vergadering van eigenaren aan ten grondslag. Eiser is zelf op de hoogte van wat er op de ledenvergaderingen wordt besloten en betwist dat deze instemming is gegeven. De rechtbank stelt haar in de gelegenheid om dit gebrek te herstellen door het verweer (bij besluit) te bekrachtigen.

Besluit tot geven mandaat advocaat rechtsgeldig?

De VVE geeft vervolgens in een akte Een ondertekend geschrift, bestemd om tot bewijs te dienen.
» Meer over akte
akte
aan dat de vereniging van eigenaars in een op 26 maart 2013 gehouden vergadering mandaat heeft gegeven aan de advocaat om verweer te voeren en op te treden namens de vereniging van eigenaars in deze procedure. Eiser wijst erop dat er formele en materiële gebreken aan dit besluit kleven. Zo was de betreffende vergadering een zogenaamde “tweede vergadering” omdat bij de eerste vergadering het quorum om een rechtsgeldig besluit te nemen, niet was gehaald. Echter, bij deze eerste vergadering stond dit besluitpunt (mandaat advocaat) niet op de agenda. Dan mag dit agendapunt niet zonder quorum op de tweede vergadering worden besloten, aldus eiser.

Vernietigbaar besluit geldig zolang niet vernietigd

De rechtbank overweegt dat eiser terecht stelt dat het besluit tot stand gekomen in strijd met de daaraan in het modelreglement Een standaardmodel voor een splitsingsreglement.
» Meer over modelreglement
modelreglement
(of splitsingsreglement Reglement in de splitsingsakte waarin rechten en plichten van de appartementseigenaar staan beschreven.
» Meer over splitsingsreglement
splitsingsreglement
) gestelde eisen. Dit heeft tot gevolg dat het besluit vernietigbaar is. Maar vernietiging moet dan wel worden verzocht door een belanghebbende bij de kantonrechter. Zolang de kantonrechter een besluit niet heeft vernietigd, is het besluit rechtsgeldig (in tegenstelling tot nietige besluiten). Omdat eiser geen vernietigingsprocedure is gestart en dit ook niet van plan is, gaat de rechtbank uit van het besluit om mandaat te geven aan de advocaat. De VVE is dus nu wel verschenen in de procedure en de procedure kan worden voortgezet.

De formele en materiële eisen voor besluitvorming VVE

In het splitsingsreglement staan de formele en materiële eisen voor het nemen van besluiten. Om een rechtsgeldig besluit te nemen worden alle leden van de VVE (dus alle appartementseigenaren) opgeroepen voor een vergadering. Voor de meeste besluiten is een meerderheid van stemmen nodig, voor bijzondere besluiten soms een kwalitatieve meerderheid (bijvoorbeeld 4/5de van de stemmen) of unanimiteit. Voorts is vereist dat er een vastgesteld quorum wordt behaald.

Quorum: minimaal aantal stemmen dat aanwezig moet zijn

Een quorum is het minimaal aantal stemmen dat aanwezig moet zijn op een vergadering om rechtsgeldige besluiten te kunnen nemen. Is de opkomst te laag, dan zal er een tweede vergadering moeten worden uitgeschreven. Op deze vergadering geldt er geen quorum. Ongeacht de opkomst kunnen er besluiten worden genomen (conform de stemvereisten: meerderheid van stemmen, kwalitatieve meerderheid of unanimiteit). Let wel, op deze tweede vergadering kunnen alleen besluiten worden genomen ten aanzien van punten die geagendeerd stonden voor de eerste vergadering. Voor nieuwe punten geldt wel weer het quorumvereiste.

Blijf op de hoogte

Elke maand de best gelezen blogs in een overzichtelijke e-mail ontvangen? Schrijf je in voor onze nieuwsbrief!
  • * = verplicht veld
  • Thomas van Vugt - Advocatenkantoor AMS Advocaten
    Thomas van Vugt

    Thomas adviseert en procedeert met name op het gebied van het verbintenissenrecht, waaronder het ondernemingsrecht, het vastgoedrecht, het huurrecht bedrijfsruimte en mediarecht. Volg Thomas op Google, LinkedIn of Twitter.

    Thomas is bereikbaar via e-mail en +31 (0)20-3080315.
    Volg ons op social media
    Ontvang onze nieuwsbrief
    Elke maand de best gelezen blogs in een overzichtelijke e-mail ontvangen?
    Schrijf je in voor onze nieuwsbrief!
  • * = verplicht veld
  • Categorieën
    Meer in Vastgoedrecht
    Erfgrens geschil: kadastrale gegevens bepalend voor omvang van de geleverde zaak

    Een klassiek voorbeeld van een geschil over een erfgrens: een buurman eist de eigendom op van een stukje grond dat...

    Sluiten