Leegstandschade voor verhuurder bij voortijdige opzegging door curator?

Door Hidde Reitsma in Insolventierecht, Vastgoedrecht op 3 minuten leestijd

Leegstandschade voor verhuurder bij voortijdige opzegging door curator?

De  curator Een door de rechtbank aangewezen persoon die is belast met het beheer en de beschikking over het vermogen van een gefailleerde.
» Meer over curator
curator
van een failliete huurder kan de huurovereenkomst met een maximale opzegtermijn van 3 maanden laten eindigen, ook als het huurcontract zonder het faillissement nog jaren zou hebben gelopen. Verhuurders proberen deze regel nogal eens te omzeilen, bijvoorbeeld door te bedingen dat er bij beëindiging van de huur aanspraak is op schadevergoeding. Het gerechtshof in Leeuwarden oordeelde onlangs dat een dergelijke constructie geen stand houdt. Advocaat insolventierecht Hidde Reitsma legt uit. 

 

Opzegging huur in faillissement

In deze zaak ging het om het volgende. Verhuurder verhuurt vier bedrijfspanden op grond een standaard huurovereenkomst (ROZ-model). Onderdeel van de afspraken tussen partijen is dat huurder de verhuurder van een bankgarantie De garantstelling van een bank om een geldbedrag aan de begunstigde uit te keren als de wederpartij niet nakomt of niet betaalt.
» Meer over bankgarantie
bankgarantie
voorziet. Op 23 april 2009 gaat huurder failliet. De curatoren zeggen op grond van artikel 39 Faillissementswet (Fw) de huurovereenkomsten op tegen 31 juli 2009. De verhuurder stelt dat de huurder tekort schiet in haar verplichtingen uit de huurovereenkomsten, en roept de bankgarantie De garantstelling van een bank om een geldbedrag aan de begunstigde uit te keren als de wederpartij niet nakomt of niet betaalt.
» Meer over bankgarantie
bankgaranties
in, waarna de bank uitkeert. De curatoren vorderen onder meer een declaratoir vonnis Een vonnis waarmee de rechter door middel van een zogenaamde verklaring voor recht een rechtsverhouding tussen partijen vaststelt.
» Meer over declaratoir vonnis
verklaring voor recht
dat de verhuurder ten onrechte de bankgaranties heeft ingeroepen. De huurder stelt een eis in reconventie (tegeneis) in, strekkende tot aanvullende schadevergoeding. De rechtbank wijst zowel deze vordering van de curatoren als de tegeneis van de huurder af.

Bankgarantie voor huurachterstand, niet voor leegstandschade

Het Hof beoordeelt de verschillende vorderingen van de verhuurder. Er wordt een huurachterstand van bijna € 1 miljoen vastgesteld; de verhuurder heeft daarvoor terecht aanspraak heeft gemaakt op de bankgarantie. Het hof oordeelt echter dat de verhuurder geen aanspraak kan maken op vergoeding van leegstandsschade. Het Hof baseert zich op de bedoeling van de wetgever. Door een recht op schadevergoeding ter zake van de huur die verschuldigd zou zijn geworden indien de huurovereenkomst niet tussentijds op de voet van artikel 39 Fw zou zijn beëindigd te bedingen, kan artikel 39 Fw nog niet worden omzeild. De verhuurder mocht de bankgarantie niet trekken ten aanzien van de leegstandschade. De vordering van de curatoren tot terugbetaling door verhuurder van het teveel geïnde bedrag wordt toegewezen.

Bedoeling wetgever gaat voor contractvrijheid

De curator van een failliet bedrijf kan de huur tussentijds opzeggen omdat de boedel anders met hoge huurkosten zou komen te zitten. Het is in het belang van de boedel (en de gezamenlijke schuldeisers) hiermee niet te worden belast. Een voorafgaand aan het faillissement gemaakte afspraak die deze bedoeling omzeild is niet toegelaten, aldus het Hof.

Goede uitspraak, of beroep in cassatie?

De uitspraak van het hof is praktisch en de uitkomst is in mijn ogen ook wenselijk. Toch vraag ik me af of de uitspraak van het hof wel principieel juist is. De uitspraak past in een lijn van uitspraken waarbij volgens dezelfde redenering een contractuele bepaling wegens strijd met de strekking van de wet geen stand heeft gehouden. Toch moet worden bedacht dat een faillissement overeenkomsten tussen partijen in beginsel geheel onverlet laat. De faillissementswet zegt nergens dat een contractuele aanspraak op leegstandschade niet in het faillissement kan worden toegelaten. Ik ben benieuwd of de verhuurder tegen de uitspraak beroep in cassatie heeft ingesteld.

Advocaat faillissementsrecht bij opzegging huurovereenkomst

Advocatenkantoor AMS  advocaten in Amsterdam is gespecialiseerd in faillissementsrecht, mede vanuit hun jarenlange ervaring als faillisementscurator. Zij staan cliënten en schuldeisers in faillissementen bij, ook als het niet eens zijn met de handelwijze van de curator. Voor meer informatie kunt u vrijblijvend contact opnemen met advocaat Een jurist die rechtsbijstand verleent en cliënten vertegenwoordigt in rechtszaken.
» Meer over advocaat
advocaat
en curator Hidde Reitsma.

Blijf op de hoogte

Elke maand de best gelezen blogs in een overzichtelijke e-mail ontvangen? Schrijf je in voor onze nieuwsbrief!
  • * = verplicht veld
  • Hidde Reitsma - Advocatenkantoor AMS Advocaten
    Hidde Reitsma Hidde heeft een brede ervaring opgedaan in de civiele procespraktijk en specialiseerde zich later in het ondernemingsrecht en insolventierecht. Zijn gevarieerde proces- en adviespraktijk is daar de weerslag van. Volg Hidde ook op Google, LinkedIn of Twitter. Hidde is bereikbaar via e-mail en +31 (0)20-3080315.
    Volg ons op social media
    Ontvang onze nieuwsbrief
    Elke maand de best gelezen blogs in een overzichtelijke e-mail ontvangen?
    Schrijf je in voor onze nieuwsbrief!
  • * = verplicht veld
  • Categorieën
    Meer in Insolventierecht, Vastgoedrecht
    Advocaat vastgoedrecht Amsterdam
    Aansprakelijkheid verkopend makelaar bij schending zorgplicht

    AMS advocaat vastgoedrecht Hidde Reitsma besprak in zijn vorige blog een rechtszaak waarin een verkoper aansprakelijk was gesteld omdat het...

    Sluiten