Opschorting leidt tot ontbinding huurovereenkomst

Door Robert van Ewijk in Huurrecht op 3 minuten leestijd

Advocaat huurrecht Amsterdam

Hoewel een (particuliere) huurder van woonruimte in beginsel recht heeft huurbetalingen op te schorten als er gebreken aan het gehuurde kleven, moet de mate van opschorting wel in verhouding staan tot de ernst van die gebreken en het gederfde woongenot. In de zaak die recent voor de kantonrechter Haarlem speelde, was er sprake van relatief kleine gebreken, maar een algehele opschorting van huurbetalingen gedurende een jaar. De rechtbank ontbond daarom de huurovereenkomst. Huurrecht advocaat Robert van Ewijk bespreekt het vonnis.

 

Huurovereenkomst woonruimte

In deze zaak was het volgende aan de hand. De huurders huren sinds  2013 een woonruimte met parkeerplaats van Bouwinvest Dutch Institutional Residential Fund (Bouwinvest) in Haarlem. Op de huurovereenkomsten zijn de Algemene Bepalingen van de ROZ van toepassing verklaard, waarin het recht van de huurder op opschorting van huurpenningen is uitgesloten. In de overeenkomst Een meerzijdige rechtshandeling, waarbij een of meer partijen jegens een of meer andere partijen een verbintenis aangaan.
» Meer over overeenkomst
overeenkomst
is voorts bepaald dat de maandelijkse huur tot 1 mei 2015 € 1.330,- bedraagt, en de waarborgsom De borg die een verhuurder van een huurder vraagt als garantie op een deugdelijke nakoming van de huurovereenkomst.
» Meer over waarborgsom
waarborgsom
€ 6.840,-. De woning is op 30 augustus 2013 aan de huurders opgeleverd. Omdat er volgens de huurders nog enkele opleverpunten waren, betaalden zij slechts € 4.000,- van de verschuldigde borg.

Gebreken aan de woning: huurder schort op

In april 2014 laat een van de huurders aan de beheerder van Bouwinvest weten dat er nog altijd gebreken zouden kleven aan de woning. Hij meldt verkeerd ingezette scharnieren van de wc-deur, een aanlopende dranger van de garagedeur, een oude lekkage in de wc, herrie van de toegangsdeur naar het liftportaal, speling in een slaapkamerdeur, niet werkende ventilatie en tikken van de cv-ketel en tot slot overlast van bouwverkeer. Hij meldt voorts dat hij de huurbetalingen vanaf dat moment tot een bedrag van € 4.000,- zal opschorten. In werkelijkheid wordt de huur echter geheel niet meer betaald, behoudens een storting van € 580,- in december 2014, en twee betalingen in maart en mei 2015 van € 1.330,- en € 1.295,-.

Opschorting huur contractueel uitgesloten?

Bouwinvest vordert van de huurders – kort gezegd – betaling van alle achterstallige huurpenningen, en tevens ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning. Bouwinvest legt aan haar vorderingen ten grondslag dat de huurders een jaar lang geen huur betaalden, terwijl hen op grond van de Algemene Bepalingen van de ROZ geen opschortingsrecht Het recht van een schuldenaar de nakoming van zijn verbintenis op te schorten totdat de schuldeiser zijn opeisbare vordering op schuldenaar heeft voldaan.
» Meer over opschortingsrecht
opschortingsrecht
toekomt: dat recht zou contractueel uitgesloten zijn. De rechter maakt daar echter korte metten mee: de Algemene Bepalingen hebben te gelden als algemene voorwaarden, en de bepaling die opschorting uitsluit staat op de zogenaamde zwarte lijst Bedingen in algemene voorwaarden die onredelijk bezwarend worden geacht voorzover gebruikt in een consumentenovereenkomst.
» Meer over zwarte lijst
zwarte lijst
, en moet dus als onredelijk bezwarend worden aangemerkt voor de particuliere wederpartij. De huurders waren dus in beginsel gewoon gerechtigd de huur op te schorten.

Opschorting niet in verhouding tot gebreken

Veel hebben de huurders echter niet aan dat oordeel van de rechter. Integendeel. De rechter oordeelt namelijk dat Bouwinvest, van alle gestelde gebreken, uitsluitend gehouden was de gebreken aan de cv-ketel en ventilatie te verhelpen. Omdat Bouwinvest dat niet heeft gedaan, had de huurder volgens de kantonrechter recht op huurprijsvermindering van 2,5% per gebrek per maand: in totaal dus € 61,- per maand waarin beide problemen nog bestonden, en € 30,50 per maand waarin één van de gebreken nog bestond. Dat betekent dat de vordering van Bouwinvest tot betaling van de achterstallige huurpenningen geheel wordt toegewezen.

Advocaat bij ontbinding huurovereenkomst

Bovendien komt de rechter tot het oordeel dat de opschorting van de gehele huur niet in verhouding staat tot de gebreken en het gederfde huurgenot. Volgens de rechter levert dat zelfs een zodanige tekortkoming Alle gevallen waarin hetgeen de schuldenaar verricht in enig opzicht achter blijft bij hetgeen de verbintenis vergt, ongeacht of deze handelwijze de schuldenaar toerekenbaar is of niet.
» Meer over tekortkoming
tekortkoming
van de huurders op, dat ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is. De rechter ontbindt daarom de huurovereenkomst. Aan de huurders wordt geen termijn meer gegund om alsnog aan hun verplichtingen te voldoen: de door Bouwinvest gevorderde ontruiming wordt toegewezen.

Blijf op de hoogte

Elke maand de best gelezen blogs in een overzichtelijke e-mail ontvangen? Schrijf je in voor onze nieuwsbrief!
  • * = verplicht veld
  • Robert van Ewijk - Advocatenkantoor AMS Advocaten
    Robert van Ewijk Robert heeft een brede interesse en is onder meer werkzaam op het gebied van het huurrecht, vastgoedrecht, incasso en verbintenissenrecht.

    Volg Robert ook op LinkedIn of Twitter

    Robert is bereikbaar via e-mail en +31 (0)20-3080315.
    Volg ons op social media
    Ontvang onze nieuwsbrief
    Elke maand de best gelezen blogs in een overzichtelijke e-mail ontvangen?
    Schrijf je in voor onze nieuwsbrief!
  • * = verplicht veld
  • Categorieën
    Meer in Huurrecht
    Advocaat huurrecht bedrijfsruimte - AMS Advocaten in Amsterdam en Naarden
    Ontbinding huurcontract wegens obsessief gedrag jegens buurvrouw

    De rechtbank Rotterdam heeft onlangs uitspraak gedaan in een opmerkelijke huurzaak. De verhuurder vorderde ontbinding van de huurovereenkomst omdat de...

    Sluiten