Boeteclausule in huurovereenkomst houdt niet altijd stand

Door Heleen Ceelen in Huurrecht, Verbintenissenrecht op 4 minuten leestijd

Boeteclausule in huurovereenkomst houdt niet altijd stand

Woningbezitters kiezen steeds vaker voor (tijdelijke) verhuur als de verkoop niet wil vlotten. In de (algemene voorwaarden bij) die huurovereenkomst is vaak een clausule opgenomen waarin de contractuele rente en een boetebedrag zijn vastgelegd voor het geval de huurder zijn verplichtingen niet nakomt. Zo’n boete kan soms door de rechter worden gematigd. Dit was het geval in een recente uitspraak van het hof Arnhem Leeuwarden. Incasso advocaat Heleen Ceelen legt uit. 

 

ROZ-voorwaarden met boeteclausule

In deze zaak verhuurde een particulier haar woning voor van een jaar voor € 1.000,- per maand. De huurovereenkomst was opgesteld aan de hand van het model van de Raad voor Onroerende Zaken van 30 juli 2003 (het zogenaamde ROZ-model), en deze overeenkomst Een meerzijdige rechtshandeling, waarbij een of meer partijen jegens een of meer andere partijen een verbintenis aangaan.
» Meer over overeenkomst
overeenkomst
verklaarde de ‘Algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte’, tevens van 30 juli 2003, (de ROZ-voorwaarden) van toepassing. Op grond van deze voorwaarden is een huurder die in verzuim De situatie dat, en de periode waarin een schuldenaar nalaat een opeisbare prestatie te verrichten.
» Meer over verzuim
verzuim
is met tijdige en volledige betaling van een geldsom (bijvoorbeeld de huurtermijn) 1% contractuele rente per maand verschuldigd over de hoofdsom. Een huurder verbeurt daarnaast een boete van € 25,- per kalenderdag voor elke verplichting uit de overeenkomst die hij niet nakomt of overtreedt. Omdat huur een ‘brengschuld’ is, die elke maand op tijd moet worden voldaan, geldt dat de huurder meteen in verzuim is als de huur niet uiterlijk op de eerste dag van de maand is voldaan, zonder dat daarvoor een ingebrekestelling is vereist.

Vordering verhuurster

Er ontstond een huurachterstand van tien maanden, waarna verhuurster bij de kantonrechter naast ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning, veroordeling van de huurder tot betaling van de achterstallige huur inclusief rente, incassokosten Kosten die zijn gemaakt bij de incassering van een vordering.
» Meer over incassokosten
incassokosten
, een contractuele boete en tot slot huur voor de maanden tot ontbinding van de huurovereenkomst vorderde. De kantonrechter wees de vordering toe. De huurder werd veroordeeld tot betaling van € 19.025,– en tot betaling van de huur tot datum ontbinding van de huurovereenkomst.

Strijd met redelijkheid en billijkheid

Hoewel de huurder hierna de achterstallige huur betaalde, ging deze voor het overige in hoger beroep Ons burgerlijk procesrecht kent het beginsel dat er onderzocht wordt in twee instanties: een ieder heeft het recht op een nieuwe behandeling van de zaak door een hogere rechter.
» Meer over hoger beroep
hoger beroep
tegen het vonnis. Daarbij voerde de huurder onder meer aan dat de ROZ-voorwaarden, waarin de contractuele boete was opgenomen, niet aan de huurder ter hand waren gesteld (wat het beding vernietigbaar zou maken), en dat een beroep op het boetebeding Een beding dat bij een zeker tekortschieten (een handelen, of een nalaten) de schuldenaar verplicht tot betaling van een geldsom of een andere verplichting.
» Meer over boetebeding
boetebeding
naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid Een bron van ongeschreven objectief recht waaraan mensen zich moeten gedragen jegens elkaar.
» Meer over redelijkheid en billijkheid
redelijkheid en billijkheid
onaanvaardbaar was en gematigd moest worden.

Hof: boetebeding is onredelijk

Hoewel door verhuurster nog was aangevoerd dat de algemene voorwaarden door haar ter hand waren gesteld oordeelt het hof kortgezegd dat over het boetebeding tussen partijen destijds niet is onderhandeld, en dat deze wordt opgelegd voor het niet-nakomen van welke verplichting uit de huurovereenkomst dan ook. Het hof stelt vervolgens vast dat het boetebeding (voor zover het geldschulden betreft) verschuldigd is in aanvulling op de contractuele rente, welke ook eenzijdig ten laste van de huurder komt en welke gezien het niveau van de wettelijke rente aan als hoog is aan te merken. Er wordt aldus een boete verbeurd voor alle niet-nakomingen, ongeacht de ernst, aard en omvang ervan. Deze boete is verschuldigd onverminderd de aanspraken van de verhuurder op nakoming en schadevergoeding en is tot slot niet gemaximeerd. Het hof concludeert dat deze kenmerken van artikel 20.6 ROZ-voorwaarden maken dat het in deze omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat verhuurster aanspraak maakt op het boetebeding. Hiermee zoekt het hof aansluiting bij een uitspraak van het Europese Hof van Justitie.

Boetebeding zonder afzonderlijke onderhandeling vernietigbaar

Het Europese Hof oordeelde in een uitspraak van 30 mei 2013 (LJN: CA2493) dat een boetebeding in een consumentenovereenkomst waarover niet afzonderlijk is onderhandeld, en dat als oneerlijk moet worden aangemerkt, wordt geschrapt. Het beding kan op grond van artikel 6 lid 1 van de richtlijn niet zo worden uitgelegd dat een nationale rechter de hoogte van boete mag verlagen. De beperkende (derogerende) werking van de redelijkheid en billijkheid brengt mee dat in geval van een onaanvaardbaar beroep op het beding, er geen plaats is om te beoordelen of een lagere boete voor een schuldenaar wel aanvaardbaar zou zijn. Het HvJ kwam echter tot dit oordeel voor een consumentenovereenkomst. Hoewel hiervan in deze zaak geen sprake was nu verhuurster niet handelde in de uitoefening van een beroep of bedrijf, is het Hof van oordeel het dat dit verschil van onvoldoende gewicht is. Het hof vernietigde vervolgens gedeeltelijk het eerdere vonnis van de kantonrechter. Aangezien de huurder inmiddels zorg had gedragen voor betaling van alle openstaande maanden, veroordeelde het hof de huurder enkel nog tot betaling van de contractuele rente van 1% per maand over iedere maand dat de huurder in gebreke is gebleven de huurtermijnen tijdig te voldoen.

Advocaat huurrecht voor incasso en ontruiming

Heeft u vragen of wilt u meer weten over een huurovereenkomst of over de toepasselijkheid en inhoud van algemene voorwaarden, of over de incasso van huurpenningen of de ontruiming van een huurder? De ervaren advocaten van AMS adviseren u graag.

Blijf op de hoogte: de nieuwsbrief van AMS Advocaten

Elke maand de best gelezen blogs in een overzichtelijke e-mail ontvangen? Schrijf je in voor onze nieuwsbrief! Gratis en vrijblijvend uiteraard!
  • * = verplicht veld
  • Heleen Ceelen - Advocatenkantoor AMS Advocaten
    Heleen Ceelen

    Heleen Ceelen adviseert en procedeert met name op het gebied van het ondernemingsrecht, insolventierecht, arbeidsrecht, verbintenissenrecht en incasso. Volg Heleen ook op Google of LinkedIn.

    Heleen is bereikbaar via e-mail en +31 (0)20-3080315.
    Volg ons op social media
    Ontvang onze nieuwsbrief
    Elke maand de best gelezen blogs in een overzichtelijke e-mail ontvangen?
    Schrijf je in voor onze nieuwsbrief!
  • * = verplicht veld
  • Categorieën
    Meer in Huurrecht, Verbintenissenrecht
    Advocaat smaad, laster en rectificatie
    Rectificatie bij misleidende reclame

    De Stichting Loterijverlies heeft onlangs een kort geding aangespannen tegen de Staatsloterij Hierin vorderde zij dat het de Staatsloterij verboden...

    Sluiten