Executoriale verkoop woning: schending zorgplicht bank?

Het gebeurt in het huidige economische klimaat steeds vaker dat een bank tot uitwinning van haar zekerheidsrechten overgaat en daarbij de woning van de kredietnemer executoriaal verkoopt. De bank moet in dat geval zorgvuldig te werk gaan en ervoor waken haar zorgplicht De verplichting van een opdrachtnemer om de zorg van een goed opdrachtnemer in acht te nemen.
» Meer over zorgplicht zorgplicht niet te schenden. Advocaat procesrecht en executierecht Marco Guit legt uit.

Executoriaal beslag op woning: executieverkoop bank

Het Gerechtshof Leeuwarden heeft zich onlangs in een arrest uitgelaten over de zorgplicht van de bank. De eigenaar van een woning (de schuldenaar) had op enig moment in het verleden een hypothecaire geldlening gesloten bij de bank, de ING, voor een bedrag van circa € 158.000,–. Begin 2009 legde er een schuldeiser executoriaal beslag op de woning, die al vanaf 2008 te koop stond. In dit soort gevallen is de bank bevoegd om de executie over te nemen, hetgeen de bank in deze zaak ook heeft gedaan.

Onderhandse verkoopwaarde versus executiewaarde

In opdracht De overeenkomst waarbij iemand anders dan op grond van een arbeidsovereenkomst diensten verrichten voor een opdrachtgever.
» Meer over opdracht opdracht van de bank wordt de woning getaxeerd op een onderhandse verkoopwaarde van € 260.000,– en een executiewaarde van € 208.000,–. Op 28 april 2009 vindt de openbare verkoop plaats. De woning brengt echter (slechts) € 171.000,– op, terwijl de woning in september 2009 wordt doorverkocht aan een derde voor een bedrag van € 235.00,–.

Executoriale verkoop onrechtmatig?

Kern van het geschil is de vraag of ING in strijd met haar zorgplicht, en dus onrechtmatig, jegens de schuldenaar heeft gehandeld door in april 2009 de voormalige woning van schuldenaar aan een derde te gunnen tegen een koopsom van € 171.000,–. De schuldenaar stelt dat hij als gevolg van deze executieverkoop in ernstige financiële problemen is geraakt. De schuldenaar voert verder aan dat de bank ten onrechte een bedrag van circa € 158.000,– op basis van de executieopbrengst aan zichzelf heeft toegedeeld, terwijl de schuld uit hoofde van de geldlening op dat moment circa € 145.000,– bedroeg. Ten tijde van de openbare verkoop was er namelijk reeds € 13.000 ingelost op de geldlening van de bank.

Kredietovereenkomst bank en algemene bankvoorwaarden

De schuldenaar had ook een zakelijk krediet bij de bank lopen, kennelijk voor een door hem gedreven eenmanszaak. Dit krediet bedroeg circa € 30.000,–. In de zakelijke kredietovereenkomst is onder meer bepaald dat bij het niet nakomen van betalingsverplichtingen het krediet terstond en ineens opeisbaar is. Datzelfde geldt voor het geval er conservatoir of executoriaal beslag Executiemiddel waarbij de goederen van de schuldenaar te gelde te maken zodat de schuldeiser zijn vordering uit de verkregen opbrengst kan voldoen.
» Meer over executoriaal beslag executoriaal beslag wordt gelegd op een substantieel en waardevol gedeelte van de goed Goederen zijn alle zaken en alle vermogensrechten.
» Meer over goed goederen van kredietnemer. In veel algemene bepalingen van banken is bepaald dat de zekerheidsrecht Zakelijke rechten die strekken tot ter zekerheid van een vordering, zoals pand en hypotheek.
» Meer over zekerheidsrecht zekerheid geldt “voor al hetgeen de bank op enig moment uit welke hoofde dan ook van de schuldenaar te vorderen heeft”. De kredietnemer heeft kennelijk niet begrepen dat dat dan ook ziet op hetgeen hij uit hoofde van een zakelijk krediet aan de bank is verschuldigd. Het hof oordeelt dat de bank bevoegd was om nog circa € 13.000,– van het zakelijke krediet onder de paraplu van de hypothecaire geldlening te brengen. Beide kredieten waren op dat moment opeisbaar.

Zorgplicht bank bij verkoop woning: vooraf advies?

Ter onderbouwing van de stelling dat de bank in strijd met haar zorgplicht heeft gehandeld, draagt de schuldenaar het volgende aan:

• de executiewaarde is getaxeerd op € 208.000,– terwijl is verkocht voor € 171.000,–,
• uit een ander taxatierapport blijkt dat de executiewaarde € 230.000,– is, al heeft de schuldenaar later moeten toegeven dat de executiewaarde volgens datzelfde rapport slechts € 185.000,– bedraagt;
• de woning is 5 maanden later verkocht voor een bedrag van € 235.000,– en zelfs later, in september 2011 (als de huizenprijzen opnieuw zijn gedaald) voor een bedrag van € 245.000,–
• ING heeft niets gedaan om de executieopbrengst positief te beïnvloeden en ING had meer tijd moeten nemen voor de verkoop.

Het hof is van mening dat dit niet toereikend is om vast te stellen dat ING  als bank haar zorgplicht heeft geschonden. Het hof acht van groot belang dat ING haar zorgplicht vorm heeft gegeven door de schuldenaar vooraf te adviseren om een executieverkoop te voorkomen, onder meer door overeenstemming met de beslaglegger te bereiken. Daar komt bij, aldus het hof, dat ten onrechte een vergelijking wordt gemaakt tussen de taxatiewaarde en vrije verkoopwaarde buiten de veiling Een openbare verkoop.
» Meer over veiling veiling om. Voorts is er op basis van het tweede rapport maar een verschil van € 14.000,–.

Vragen over de zorgplicht van banken?

De advocaten van AMS Advocaten hebben een ruime ervaring op het gebied van procesrecht en uitwinning van zekerheidsrecht Zakelijke rechten die strekken tot ter zekerheid van een vordering, zoals pand en hypotheek.
» Meer over zekerheidsrecht zekerheden. Per geval dient te worden bekeken of de bank dan wel een andere (niet bancaire) financier met een zekerheidsrecht, voldoende zorgvuldigheid in acht neemt indien tot een verstrekkende maatregel zoals verkoop van een woning wordt overgegaan.