Einde huurovereenkomst ondanks onjuiste opzegging?

Recentelijk heeft de rechtbank Arnhem een opmerkelijke uitspraak gedaan in een zaak tussen een huurder van een winkelruimte en zijn verhuurder. De huurder stelde dat de huurovereenkomst was geëindigd, maar hij bleek verkeerd te hebben opgezegd. De verhuurder houdt huurder aan het huurcontract en eist doorbetaling van de huur. Hoe gaat de rechter hiermee om? Advocaat huurrecht bedrijfsruimte Thomas van Vugt licht de uitspraak toe.

Opzeggingstermijn verstreken

In dit geschil deed het volgende zich voor. Een huurder huurde per 1 juli 2002 een bedrijfsruimte Een gebouwde onroerende zaak bestemd voor de uitoefening van een winkelbedrijf, horeca of ambachtsbedrijf en waar een voor het publiek toegankelijke ruimte aanwezig is voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening.
» Meer over bedrijfsruimte bedrijfsruimte en wilde de huur na de eerste vijf-jaarstermijn, dus na 1 juli 2007, niet voortzetten. Huurder zond verhuurder daarom een opzeggingsbrief. Deze brief was echter gedateerd op 22 augustus 2006. De opzegging was daarmee te laat. Voor de opzegging van een huurovereenkomst winkelruimte geldt namelijk een opzeggingstermijn van minimaal een jaar. De  huurovereenkomst had uiterlijk voor 1 juli 2006 moeten zijn opgezegd. De huurovereenkomst werd vervolgens op grond van de toepasselijke wetsbepalingen verlengd met 5 jaar, dus tot 1 juli 2012.

Verhuurder dagvaardt huurder en eist doorbetaling huur

Om huurder tegemoet te komen trof de verhuurder met zijn huurder een regeling die inhield dat huurder een deel van zijn bedrijfsruimte mocht onderverhuren en dat het gehele pand in de verhuur zou worden gezet. Zodra er een nieuwe geschikte huurder was gevonden, zou de huurovereenkomst alsnog kunnen eindigen. Op 1 juli 2012 was er echter nog geen nieuwe huurder voor het gehele pand gevonden, maar huurder was wel uit het pand vertrokken en gestopt met het betalen van de huur. De advocaat van de verhuurder dagvaardt de huurder. In de rechtszaak  stelde verhuurder zich op het standpunt dat huurder de huurovereenkomst nooit op een geldige manier had opgezegd en dat huurder dus nog huur moest blijven (door)betalen.

Einde huurovereenkomst bedrijfsruimte zonder nieuwe opzegging

De essentie van deze zaak is de vraag of de huurovereenkomst ondanks het ontbreken van een tweede, tijdige huuropzegging toch was geëindigd na afloop van de tweede huurtermijn. De rechtbank oordeelde dat dit het geval was. Zij stelde dat het onredelijk en onbillijk was dat verhuurder zich erop beroept dat er geen nieuwe opzegging is gedaan. Weliswaar was dit wettelijk vereist, het was echter voor beide partijen – gezien de eerste opzegging in 2006 en de nadien getroffen regeling- volstrekt duidelijk dat de huurder van de huurovereenkomst afwilde. De huurder kruipt daarmee door het oog van de naald.

Huurovereenkomst bedrijfsruimte automatisch verlengd

In de wet zijn bepalingen opgenomen omtrent de duur van een huurovereenkomst voor bedrijfsruimte en de formaliteiten bij opzegging. Een huurovereenkomst voor bedrijfsruimte wordt in beginsel aangegaan voor een periode van 5 jaar. Na het verstrijken hiervan wordt de overeenkomst Een meerzijdige rechtshandeling, waarbij een of meer partijen jegens een of meer andere partijen een verbintenis aangaan.
» Meer over overeenkomst overeenkomst van rechtswege (dat wil zeggen automatisch, dus zonder dat één van de partijen iets hoeft te doen) verlengd voor 5 jaar. Na die termijn loopt de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd door. De huurovereenkomst kan voor het eerst worden opgezegd door de huurder tegen het einde van de eerste 5-jaars termijn. De opzegging dient schriftelijk te worden gedaan en de opzeggingstermijn bedraagt minimaal 1 jaar.

Advocaat huurrecht bedrijfsruimte bij opzegging huur

Een (net) te late of onjuiste opzegging kan ertoe leiden dat de opzegging niet geldig is. In geval van een huurovereenkomst kan dit tot gevolg hebben dat een huurder voor een nieuwe periode van 5 jaar aan zijn contract Een akte (schriftelijke vastlegging) van een overeenkomst.
» Meer over contract contract vastzit. Hou de opzeggingstermijn dus goed in de gaten en agendeer die. Ook als de verhuurder al op de hoogte is van het voornemen om de huurovereenkomst bij eerste gelegenheid op te zeggen, is een tijdige schriftelijke (bij sterke voorkeur per aangetekende brief) vereist. Voor verhuurders geldt dat een niet-tijdige huuropzegging niet hoeft te worden geaccepteerd, maar dat de eisen van redelijkheid en billijkheid Een bron van ongeschreven objectief recht waaraan mensen zich moeten gedragen jegens elkaar.
» Meer over redelijkheid en billijkheid redelijkheid en billijkheid wel grenzen stellen als er, zoals in de hiervoor besproken zaak, sprake is van bijzondere omstandigheden.